MỞĐẦU

Xã hội loài người luôn luôn phát triển không ngừng và những gì phục vụ cho con người cũng biến đổi theo, một trong những nhu cầu quan trọng của con người mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con người đó chính làđất đai hay có thể nói một cách rộng hơn đó chính là bất động sản, nó gắn liền với con người ngay từ thuở sơ khai và tầm quan trọng của nó cũng ngày được khẳng định theo tiến trình phát triển loài người. Thật vậy, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và không bao giờ có thể xác định được hết giá trị quý giáđó nh¬ư thế nào. Đất đai đã, đang và sẽđóng góp vai trò cực kỳ quan trọng cho bất kỳ một lĩnh vực nào đó trong mỗi quốc gia trên thế giới và thực tếđã chứng minh một cách rõ nét điều đó. Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những quan niệm về bất động sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý, sử dụng, phát triển và kinh doanh nó… và chung nhất là thái độđối xử của nhà nước về mặt pháp lýđối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của một thực thể xã hội nhất định.

ë Việt Nam cũng vậy, từ luật đất đai năm 1993 được ban hành với quy định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua, bán, trao đổi, từđó hệ thống thị trường bất động sản dần dần được hình thành, phát triển và không thể phủ nhận được vai trò của thị trường này trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c¬ư.

Theo pháp luật Việt Nam, thì toàn bộđất đai đều thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước làđại diện chủ sở hữu. Do đó, về mặt pháp luật trong thị trường bất động sản không có việc mua và bán quyền sở hữu đất đai mà chỉ có mua bán quyền sử dụng đất tức là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nên thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất và hiện nay đang phát triển rất sôi động hơn bao giờ trong quá trình phát triển từ trước đến nay. Tuy nhiên, một thực tế dễ dàng có thể nhận ra là với tốc độ phát triển mạnh mẽđến chóng mặt nh¬ư vậy nhưng thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay lại không được quản lý một cách chặt chẽ, nóđã tạo ra rất nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp cần phải giải quyết cho phù hợp vàổn định trong sự phát triển của nền kinh tế của một Quốc gia.

Đó cũng là lý do mà trong suốt một thời gian dài cho đến nay Nhà nước không thể kiểm soát được toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản, khiến cho các mối giao dịch bất động sản trở nên lộn xộn và phức tạp. Điển hình là nhà nước không thể kìm chếđược sự leo thang của giáđất, làm cho kinh doanh bất động sản tạo ra một tỷ suất siêu lợi nhuận nhưng lại kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế chung và làm thất thu hàng trăm tỷđồng của nhà nước, gây nên dư¬ luận không tốt trong quần chúng nhân dân, thiếu chỗở cho người có thu nhập thấp, tình trạng đầu cơđất xảy ra mạnh mẽ.

Tạo ra một môi trường pháp lýổn định, quy hoạch rõ ràng, sát thực tế, thuận tiện và hiệu quảđang là một trong những chính sách mà nhà nước đề ra. Để giải quyết tốt vấn đề của thị trường bất động sản, tạo cơ sở vững chắc khắc phục mọi tiêu cực trong sử dụng đất, xoá bỏ thị trường bất động sản kinh doanh nhàđất bất hợp pháp. Mặt khác có thể sử dụng động lực của thị trường để thực hiện tốt việc sử dụng đất hoang hoá, việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động nông nghiệp theo hướng công nghiệp hoá và hiện đại hoá phù hợp với định hướng phát triển của nền kinh tế.

Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường bất động sản đang là một vấn đề rất cấp thiết, nhằm góp phần giúp nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực vàđịnh hướng phát triển cho thị trường bất động sản. Bắt nguồn từ nhu cầu thực tế hiện nay tôi thực hiện đề tài:

“Sự tác động của giáđất, giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội”

Để thực hiện được đề tài này, một sốphương pháp nghiên cứuđược sử dụng là:

- Phương pháp điều tra: phỏng vườn một số chủ bất động sản có nhu cầu bán bất động sản trên địa bàn quận Cầu Giấy về các thông tin như¬: vị trí các bất động sản, kích thước, hình dạng, tình trạng pháp lý, số tầng, diện tích xây dựng, hiện trạng và cuối cùng là giá bán các bất động sản.

- Phương pháp thu thập số liệu: thu thập các văn bản liên quan đến thị trường bất động sản nh¬ các Nghịđịnh của chính phủ, Quyết định, Thông tư¬ liên quan đến bất động sản, các báo cáo, hội thảo liên quan đến thị trường bất động sản. Thu thập các mẫu phiếu điều tra phân bố trên địa bàn quận Cầu Giấy.

- Phương pháp tổng hợp và phân tích: từ các thông tin thu thập được tiến hành tổng hợp và phân tích các số liệu, xác định và loại bỏ mẫu nghi ngờ, đánh giá các yếu tốảnh hưởng đến giáđất, giá nhà trên thị trường, rút ra nhận xét.

Vàđề tài cũng đặt ra được một số yêu cầu như¬: phân tích các yếu tố tác động đến giá bất động sản hay chính là giáđất, giá nhàởđể từđó thấy được sự thay đổi trong giá của bất động sản như¬ thế nào.

Mục lục

Lêi më ®Çu

Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản

1.1. Khái niệm về bất động sản, vai trũ, đặc tính bất động sản

1.2. Thị trường bất động sản

1.3. Tổng quan về thị trường bất động sản ở Việt Nam.

1.3.1. Một sốđặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay.

1.3.2. Các khu vực của thị trường bất động sản

1.3.3. Gía cả bất động sản trên thị trường

1.3.4. Vai trũ của thị trường bất động sản đối với sự phát triển nền kinh tế

Chương 2: Sự tác động của giá đất giá nhà ở tới thị trường bất động sản tại Quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

2.1. Khái quát vùng nghiên cứu

2.1.1. Đặc điểm tự nhiên

2.1.2. Đặc điểm kinh tế xó hội

2.2. Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại Quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

2.2.1. Vườn đề cung - cầu trong thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội

2.2.2. Các nhân tốảnh hưởng đến cung - cầu bất động sản trong thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

2.2.2.1. Các nhân tốảnh hưởng đến cầu bất động sản.

2.2.2.2. Các nhân tốảnh hưởng đến cung bất động sản.

2.2.3. Giá bất động sản qua điều tra tại địa bàn quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

2.2.4. Sự tác động của giáđất, giá nhàở tới thị trường bất động sản tại Quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

2.2.4.1. Yếu tố tự nhiên

2.2.4.2. Yếu tố kinh tế.

2.2.4.3. Yếu tố Xó Hội.

2.2.4.4. Yếu tố pháp lý.

Chương 3: Kết luận và kiến nghị.

3.1. Kết luận.

3.1.1. Dưới góc độ quản lý nhà nước.

3.1.2. Dưới góc độ kinh tếđầu tư.

3.2. Kiến nghị.

Kết luận

Tµi liÖu tham kh¶o