ĐẶT VẤN ĐỀ

[FONT=Times New Roman]Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/2006 hướng dẫn Bộ luật Dân sự 2005 về các giao dịch bảo đảm (Nghị định số 163), qua hơn hai năm thực hiện đã có tầm quan trọng và độ ảnh hưởng lớn trong đời sống giao dịch dân sự, thương mại. Đối với hoạt động tín dụng của ngân hàng, Nghị định đặc biệt có ý nghĩa vì hầu hết mọi hoạt động cho vay của ngân hàng phải được bảo đảm bằng tài sản của bên vay. Để góp phần vào việc hoàn thiện dự thảo thông tư hướng dẫn Nghị định số 163 (đang được Bộ Tư pháp thực hiện), bài viết phân tích một số quy định chưa hợp lý hoặc còn thiếu sót của Nghị định nhìn từ góc độ vận dụng trên thực tiễn hoặc khi đối chiếu với các quy định của một số văn bản quy phạm pháp luật khác như Luật Nhà ở năm 2005 (Luật Nhà ở); đồng thời chỉ ra một số rủi ro của các ngân hàng hoạt động tại Việt Nam trong vấn đề nhận và xử lý tài sản bảo đảm trong bối cảnh chồng chéo hoặc thiếu hụt của các quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này

A. MỞ ĐẦU

B.NỘI DUNG

1. Về thỏa thuận thứ tự ưu tiên thanh toán

2. Về tài sản hình thành trong tương lai là căn hộ chung cư

3. Về quan hệ giữa giao dịch bảo lãnh và cầm cố hoặc thế chấp

4. Giao dịch bảo đảm có yếu tố nước ngoài

C. KẾT LUẬN

TÀI LIỆU

[FONT=Times New Roman](1) Lưu ý: việc thế chấp một tài sản cho điều này được thừa nhận theo Điều 324 của Bộ luật Dân sự năm 2005.

[FONT=Times New Roman](2) Dân sự trong trường hợp này mang nghĩa không phải giao dịch hành chính hoặc hình sự trong đó Nhà nước là một bên giao dịch, hành xử để bảo vệ quyền lợi của cộng đồng.

[FONT=Times New Roman](3) Có thể nói tại mọi hệ thống pháp luật, Nhà nước chỉ can thiệp (vô hiệu) vào hợp đồng nếu (i) hợp đồng đó gây thiệt hại đến lợi ích công cộng (như BLDS của chúng ta gọi là vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội); hoặc (ii) để bảo vệ bên ngay tình. Nếu thiếu hai yếu tố này, sự can thiệp của Nhà nước là không cần thiết (không được phép).

[FONT=Times New Roman](4) Có một ngoại lệ được áp dụng đối với những căn hộ của Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng vì theo giải thích của cơ quan nhà đất Quận 7, TP. Hồ Chí Minh thì việc đăng ký thế chấp được bảo lãnh bởi Ban quản lý đầu tư và xây dựng khu đô thị mới nam thành phố (MASD). Việc Ban quản lý này bảo lãnh cho việc thế chấp căn hộ chưa có Sổ hồng.

[FONT=Times New Roman](5) Theo Điều 91 Luật Nhà ở thì một trong những điều kiện để xác lập các giao dịch về nhà ở, trong đó có thế chấp là cá nhân, tổ chức phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.

[FONT=Times New Roman](6) Việc nhìn tài sản (căn hộ) này từ 02 góc độ quyền sở hữu với vật (theo lý thuyết vật quyền) và quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán (theo lý thuyết về trái quyền) cũng là vấn đề thực sự thú vị, đáng suy ngẫm. Nó thể hiện sự non yếu về lý thuyết và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý trong tương lai nếu chúng ta cứ phát triển lý thuyết về quyền sở hữu theo hướng này.

[FONT=Times New Roman](7) Điều 369 BLDS quy định: “Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh, mà bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để thanh toán cho bên nhận bảo lãnh”.

[FONT=Times New Roman]

[FONT=Times New Roman]