MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 3

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 4

1. Khái niệm, vai trò và các quy định về thế chấp BĐS 4

1.1 Khái niệm bất động sản 4

1.2 Thế chấp BĐS 5

1.2.1 Khái niệm 5

1.2.2 Đặc điểm thế chấp BĐS 6

1.3 Vai trò thế chấp BĐS 7

1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS 7

1.3.2 Đối với các tổ chức tín dụng 7

1.3.3 Đối với nền kinh tế 8

1.4 Các quy định về thế chấp BĐS 8

2. Định giá BĐS thế chấp 10

2.1. Khái niệm định giá BĐS thế chấp 10

2.2. Các hình thái giá trị của BĐS 11

2.3. Những nhân tố ảnh hưởng giá trị BĐS 12

2.3.1 Các nhân tố có mối quan hệ trực tiếp với giá trị của BĐS 12

2.3.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường 13

2.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài 13

2.4. Sự cần thiết của ĐG BĐS thế chấp 14

2.5. Các nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp 15

3. Các phương pháp ĐG BĐS 17

3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 17

3.1.1 Khái niêm, ý nghĩa của phương pháp so sánh 17

3.1.2 Cơ sở của phương pháp so sánh 17

3.1.3 Yêu cầu 18

3.1.4 Các bước tiến hành 19

3.1.5 Quá trình điều chỉnh 19

3.2 Phương pháp chi phí 22

3.2.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí 22

3.2.2 Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng 22

3.2.3 Các bước thực hiện 23

3.2.4 Các phương pháp xác định chi phí 23

3.2.5 Tính giảm giá tích luỹ công trình 25

3.2.6 Hạn chế của phương pháp ĐG chi phí 29

3.3 Phương pháp vốn hoá 29

3.3.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp vốn hoá 29

3.3.2 Cơ sở của phương pháp vốn hoá 30

3.3.3 Các lợi ích được ĐG 30

3.3.4 Tỉ lệ vốn hoá 32

3.3.5 Các phương pháp vốn hoá 33

3.3.6 Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS 34

3.3.7 Các bước tiến hành 34

3.4 Phương pháp thặng dư 35

3.4.1 Nguyên lý chung của phương pháp 35

3.4.2 Tính toán các chi phí, thu nhập và lợi nhuận phát triển 35

3.4.3 Chi phí đất đai 36

3.4.4 Các bước tiến hành 36

3.4.5 Hạn chế của phương pháp thặng dư 37

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 38

1. Giới thiệu về sàn giao dịch BĐS V-REEX 38

1.1. Sự cần thiết thành lập sàn giao dịch BĐS V-Reex 38

1.1.1. Nhu cầu thị trường 38

1.1.2. Nhu cầu từ nội bộ công ty và các ngân hàng thương mại cổ phần 38

1.2. Lịch sử hình thành 39

1.3. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận 41

1.4 Sản phẩm dịch vụ 46

2.Quy trình định giá chung của sàn giao dịch BĐS V-REEX 47

2.1 Tiếp nhận yêu cầu 47

2.2 Phân tích sơ bộ 47

2.3 Lên kế hoạch định giá 48

2.4 Triển khai định giá 48

2.5 Lựa chọn phương pháp và hội ý chuyên gia 48

2.6 Thực hiện điều tra 49

2.7 Lên kết quả sơ bộ 49

2.8 Lập báo cáo kết quả ĐG gửi khách hàng 50

3. Một số trường hợp định giá cụ thể 50

4. Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại sàn giao dịch BĐS V-REEX. 58

4.1. Ưu điểm 58

4.2. Nhược điểm 59

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI V-REEX 60

1. Giải pháp 60

2. Kiến nghị 67

KẾT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC