MỤC LỤC

Trang

LỜI MỞ ĐẦU 3

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 5

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 6

1.1 Khái niệm, vài trò và các quy định về thế chấp BĐS 6

1.1.1 Khái niệm bất động sản 6

1.1.2 Thế chấp BĐS 7

1.1.2.1 Khái niệm 7

1.1.2.2 Đặc điểm thế chấp BĐS 8

1.1.3 Vai trò thế chấp BĐS 9

1.1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS 9

1.1.3.2 Đối với các tổ chức tín dụng 9

1.1.3.3 Đối với nền kinh tế 10

1.1.4 Các quy định về thế chấp BĐS 10

1.2 Định giá BĐS thế chấp 11

1.2.1 Khái niệm định giá BĐS thế chấp 11

1.2.2 Các hình thái giá trị của BĐS 13

1.2.3 Những nhân tố ảnh hưởng giá trị BĐS 14

1.2.3.1 Các nhân tố có mối quan hệ trực tiếp với giá trị của BĐS 14

1.2.3.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường 15

1.2.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài 15

1.2.4 Sự cần thiết của ĐG BĐS thế chấp 16

1.2.5 Các nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp 17

1.3 Các phương pháp ĐG BĐS 19

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 19

1.3.1.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp so sánh 19

1.3.1.2 Cơ sở của phương pháp so sánh 19

1.3.1.3 Yêu cầu 20

1.3.1.4 Các bước tiến hành 20

1.3.1.5 Quá trình điều chỉnh 21

1.3.2 Phương pháp chi phí 23

1.3.2.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí 23

1.3.2.2 Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng 23

1.3.2.3 Các bước thực hiện 24

1.3.2.4 Các phương pháp xác định chi phí 25

1.3.2.5 Tính giảm giá tích luỹ công trình 27

1.3.2.6 Hạn chế của phương pháp ĐG chi phí 30

1.3.3 Phương pháp vốn hoá 31

1.3.3.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp vốn hoá 31

1.3.3.2 Cơ sở của phương pháp vốn hoá 31

1.3.3.3 Các lợi ích được ĐG 32

1.3.3.4 Tỉ lệ vốn hoá 33

1.3.3.5 Các phương pháp vốn hoá 34

1.3.3.6 Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS 35

1.3.3.7 Các bước tiến hành 36

1.3.4 Phương pháp thặng dư 36

1.3.4.1 Nguyên lý chung của phương pháp 36

1.3.4.2 Tính toán các chi phí, thu nhập và lợi nhuận phát triển 36

1.3.4.3 Chi phí đất đai 37

1.3.4.4 Các bước tiến hành 37

1.3.4.5 Hạn chế của phương pháp thặng dư 38

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 39

2.1 Giới thiệu về Sàn giao dịch BĐS V-Reex 39

2.1.1 Sự cần thiết thành lập sàn giao dịch BĐS V-Reex 39

2.1.1.1 Nhu cầu thị trường 39

2.1.1.2 Nhu cầu từ nội bộ công ty và các ngân hàng thương mại cổ phần 39

2.1.2 Lịch sử hình thành 40

2.1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận 42

2.1.4 Sản phẩm dịch vụ 47

2.2 Quy trình định giá chung của Sàn giao dịch BĐS V-Reex 48

2.2.1 Tiếp nhận yêu cầu 48

2.2.2 Phân tích sơ bộ 48

2.2.3 Lên kế hoạch định giá 48

2.2.4 Triển khai định giá 49

2.2.5 Lựa chọn phương pháp và hội ý chuyên gia 49

2.2.6 Thực hiện điều tra 50

2.2.7 Lên kết quả sơ bộ 50

2.2.8 Lập báo cáo kết quả ĐG gửi khách hàng 50

2.3 Một số trường hợp định giá cụ thể 50

2.4 Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Sàn giao dịch BĐS V-Reex 59

2.4.1. Ưu điểm 59

2.4.2. Nhược điểm 60

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI V-REEX 61

3.1 Giải pháp 61

3.2 Kiến nghị 68

KẾT LUẬN 70

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 71

PHỤ LỤC 72