Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty CP công nghệ thông tin và định giá Việt Nam (Vietvalue).

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4

I. CÁC KHÁI NIỆM ĐẶC TRƯNG VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1. Các khái niệm đặc trưng 4

1.1.1. Bất động sản 4

1.1.2. Định giá bất động sản 5

1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản 7

II. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 9

2.1. Các nguyên tắc định giá bất động sản 9

2.1.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất 9

2.1.2. Nguyên tắc sử dụng phù hợp 9

2.1.3. Nguyên tắc đóng góp 9

2.1.4. Nguyên tắc thay thế 9

2.1.5. Nguyên tắc cung và cầu 10

2.1.6. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai 10

2.1.7. Nguyên tắc sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển 10

2.1.8. Nguyên tắc sự hoà hợp 10

2.1.9. Nguyên tắc những thay đổi trong mô hình kinh tế – xã hội 10

2.1.10. Định giá bất động sản phải xem xét đến tập quán mua bán, giao dịch của nhân dân địa phương 11

2.1.11. Định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc định giá 11

2.2. Các phương pháp định giá bất động sản 11

2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 11

2.2.2. Phương pháp chi phí 13

2.2.3. Phương pháp vốn hoá( phương pháp đầu tư) 15

2.2.4. Phương pháp thặng dư ( giá trị còn lại) 17

2.2.5. Phương pháp lợi nhuận (hạch toán) 19

II. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 20

2.1. Nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 20

2.1.1. Những nhân tố liên quan trực tiếp đến bất động sản 20

2.1.2. Những nhân tố liên quan đến thị trường 20

2.1.3. Những nhân tố bên ngoài 21

2.2. Nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản 22

2.2.1. Hành lang pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản 22

2.2.2. Nhân tố con người 23

2.2.3. Các thông tin liên quan đến bất động sản cần định giá 23

III. KINH NGHIỆM TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ 23

3.1. Kinh nghiệm về thu thập và lưu trữ thông tin trong định giá bất động sản 23

3.2. Kinh nghiệm về việc nhận biết và phòng ngừa rủi ro 24

CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CÔNG NGHỆ THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (VIETVALUE). 26

I. ĐẶC ĐIỂM TÌNH HÌNH CỦA CÔNG TY 26

1.1. Sự hình thành, phát triển và chức năng hoạt động của Công ty 26

1.1.1. Sự hình thành, phát triển của Công ty 26

1.1.2. Chức năng hoạt động 27

1.2. Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động định giá của Công ty 27

1.2.1. Những thuận lợi 27

1.2.2. Những khó khăn 29

II. HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY 30

2.1. Cơ sở việc định giá bất động sản của Công ty 30

2.1.1. Những tiêu chuẩn định giá chi phối 30

2.1.2. Kinh nghiệm và bằng chứng thị trường 30

2.2. Phương pháp định giá được lựa chọn 31

2.3. Quy trình cung cấp dịch vụ 31

2.4. Phương thức tiến hành định giá thực tế của Công ty 33

2.4.1. Nghiên cứu tài liệu về bất động sản do người đề nghị định giá cung cấp và xác định cơ sở định giá 33

2.4.2. Thẩm định về hiện trạng BĐS tại hiện trường, ghi chép và lập biên bản , đánh giá về hiên trạng BĐS tại thời điểm và địa điểm định giá 34

2.4.3. Phân tích đánh giá về thực trạng BĐS tại thời điểm định giá trên các khía cạnh 36

2.4.4. Thu thập các giao dịch về BĐS trên địa bàn TP Hà Nội 41

2.4.5. Lựa chọn phương pháp so sánh phù hợp để xác định giá trị BĐS 42

2.4.6. Tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng đến mức giá 57

III. ĐÁNH GIÁ VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY 57

3.1. Ưu điểm 57

3.2. Hạn chế 59

3.3. Nguyên nhân 61

3.3.1. Nguyên nhân chủ quan 61

3.3.2. Nguyên nhân khách quan 62

CHƯƠNG III. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CÔNG NGHỆ THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (VIETVALUE) 65

1. Phương hướng phát triển hoạt động định giá BĐS của Công ty trong những năm tới. 65

2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của Công ty 66

2.1. Xây dựng chiến lược phát triển 66

2.2. Kiện toàn thông tin 66

2.3. Nâng cao việc đào tạo, bồi dưỡng các chuyên viên định giá 67

2.4. Hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác định giá 68

2.5. Đổi mới mô hình quản lý và hoạt động của Công ty 68

3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá của Công ty 69

3.1. Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động định giá BĐS phát triển 69

3.2. Nhà nước cần phải đơn giản hoá các thủ tục về đăng ký đất đai, 69

3.3. Hệ thống chính sách pháp luật phải được ban hành đồng bộ, chặt chẽ 69

3.4. Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng chuyên viên định giá 70

KẾT LUẬN 7