Trong nền kinh tế thị trường, nếu lượng cầu hàng hóa cao hơn lượng cung, thì giá cả hàng hóa sẽ tăng lên, mức lợi nhuận cũng tăng khuyến khích người sản xuất tăng lượng cung, thúc đẩy thị trường hàng hóa phát triển. Nhà ở dưới góc độ là một loại hàng hóa cũng không nằm ngoài quy luật đó. Hiện nay, Việt Nam là nước đông dân thứ 3 ở khu vực Đông Nam Á và đứng thứ 13 trong các nước đông dân nhất thế giới. Do đó, nhu cầu nhà ở của người dân là rất cao. Trong khi đó diện tích đất đai hạn chế, kinh tế còn chậm phát triển, thu nhập bình quân đầu người còn thấp, khả năng tự tạo lập nhà ở còn là vấn đề khó khăn với nhiều hộ gia đình, cá nhân. Do vậy, giá nhà ở ngày càng tăng cao. Hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở được khuyến khích phát triển. Thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển.

Trong thời gian qua Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, văn bản pháp luật nhằm định hướng và tạo hành lang pháp lý góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở. Trong đó, phải kể đến Luật Đất đai 2003; Luật Nhà ở năm 2005; Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành khác. Tuy nhiên, thực tế cho thấy các văn bản pháp luật nêu trên chưa phát huy được đầy đủ tác dụng như mong muốn, hiệu quả điều chỉnh, hiệu lực thực tế còn thấp. Các quy định pháp luật còn bộc lộ nhiều hạn chế. Hệ thống văn bản pháp luật chưa đồng bộ, thống nhất. Nhà nước cũng chưa có chính sách cụ thể về việc cung cấp thông tin liên quan trong lĩnh vực bất động sản như thông tin về quy hoạch, chính sách, các dự án, thông tin về giá cả nên các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua bán, cho thuê nhà ở gặp khó khăn trong hoạt động đầu tư, kinh doanh. Nhà ở chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát. Thị trường nhà ở phát triển còn thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về nhà ở bị mất cân đối, đặc biệt là nhà ở cho người cho thu nhập thấp chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế.

Để góp phần tháo gỡ những bất cập đó, góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển lành mạnh và bền vững, việc nghiên cứu: “Pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng và giải pháp hoàn thiện” là hết sức cần thiết trên cả phương diện lý luận và thực tiễn.

Chương 1

NHỮNG VẪN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở

VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở.

1.1. Tổng quan các vấn đề về nhà ở và kinh doanh nhà ở

1.1.1. Tổng quan các vấn đề về nhà ở

1.1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở.

1.1.1.2 Chính sách về nhà ở tại Việt nam qua các thời kì

1.1.1.3 Thực trạng vấn đề nhà ở tại nước ta .

1.1.2. Tổng quan các vấn đề Kinh doanh nhà ở

1.1.2.1. Khái niệm chung về kinh doanh

1.1.2.2. Khái niệm kinh doanh nhà ở

1.2. Tổng quan pháp luật về kinh doanh nhà ở .

1.2.1.Khái niệm pháp luật về kinh doanh nhà ở.

1.2.2. Lịch sử phát triển pháp luật kinh doanh nhà ở .

1.2.3. Điều chỉnh pháp luật về kinh doanh nhà ở .

1.2.3.1. Các quy đinh chung pháp luật kinh doanh nhà ở. .

1.2.3.2. Các quy định pháp luật về đầu tư tạo lập nhà ở.

1.2.3.3. Các quy định của pháp luật về giao dịch nhà ở với tính cách là giao dịch kinh doanh nhà ở. .

1.2.4. Kinh nghiệm nước ngoài về chính sách và pháp luật về nhà ở

1.2.4.1. Chính sách nhà ở của Trung Quốc.

1.2.4.2. Chính sách phát triển nhà ở của Indonesia.

1.2.4.3. Chính sách phát triển nhà ở tại Mỹ.

1.2.4.4. Chính sách nhà ở tại Hà Lan.

1.2.4.5. Chính sách nhà ở tại Thụy Điển.

Chương 2

THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở

2.1.Thực trạng quy định pháp luật về đầu tư tạo lập nhà ở

2.1.1. Vấn đề huy động vốn .

2.1.1.1. Nguồn vốn huy động .

2.1.1.2. Thời điểm huy động vốn .

2.1.1.3. Hình thức huy động vốn .

2.1.2. Về chính sách đất đai .

2.1.3. Về Chính sách Thuế:

2.2. Giao dịch kinh doanh nhà ở

2.2.1. Hoạt động mua bán nhà ở.

2.2.2. Hoạt động cho thuê nhà ở

2.2.3. Hoạt động cho thuê mua nhà ở.

2.2.4. Giao dịch về nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

tổ chức cá nhân nước ngoài tại Việt Nam

Chương 3

PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

KINH DOANH NHÀ Ở

3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở .

3.1.1. Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở phải dựa trên

quan điểm đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước

3.1.2. Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở phải phù hợp với

xu thế hội nhập quốc tế

3.1.3 . Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở hướng tới mục tiêu xây dựng thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung phát triển lành mạnh, công khai, minh bạch.

3.2. Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở .

3.2.1. Hoàn thiện chính sách phát triển thị trường BĐS. .

3.2.2. Hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường

3.2.3. Kiến nghị tăng cường năng lực các thành tố thị trường BĐS .

3.2.4. Kiến nghị nâng cao cấp độ phát triển thị trường