[FONT=Times New Roman]Mở đầu

[FONT=Times New Roman]Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành vào năm 1987. Thực chất của Luật này là luật hóa chính sách Nhà nước giao đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định và xây dựng nền móng đầu tiên của hệ thống địa chính Việt Nam. Chính sách đất đai vẫn tiếp tục được vận hành trên nguyên tắc Nhà nước bao cấp về đất đai, đất đai không có giá, không được giao dịch trên thị trường, việc chuyển quyền sử dụng đất đều phải có quyết định hành chính của cơ quan nhà nước.

[FONT=Times New Roman]Luật Đất đai lần thứ hai được Quốc hội thông qua vào năm 1993, trong đó nội dung đổi mới quan trọng nhất bao gồm: đất đai có giá và giá đất do Nhà nước quy định; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp đối với đất đai. Do tư duy của nhà quản lý mong muốn giá đất thấp để thuận lợi cho đầu tư phát triển nên các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thường quy định giá đất rất thấp, chỉ bằng 10%-30% giá đất chuyển nhượng trên thị trường (chuyển nhượng theo tài sản gắn liền với đất). Theo Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển đổi đất đai để thực hiện các dự án đầu tư vẫn được tiếp tục áp dụng chỉ một cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc, tức là Nhà nước ban hành quyết định hành chính để thu hồi đất của người đang sử dụng đất và giao đất cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư, nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước và trả tiền bồi thường đối với đất bị thu hồi, tiền tái định cư cho người bị thu hồi đất ở theo giá đất do Nhà nước quy định.

[FONT=Times New Roman]Trong hai năm đầu thi hành Luật Đất đai năm 1993, các nhà đầu tư có một hình thức sử dụng đất là thuê đất của nhà nước có thời hạn theo thời hạn của dự án đầu tư. Đến năm 1996, ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trong đó tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây dựng kinh doanh nhà ở và xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để bán hay cho thuê mặt bằng sản xuất gắn với hạ tầng chung.

[FONT=Times New Roman]Từ sau năm 1996, ủy ban nhân dân các tỉnh đã nhận thấy rõ vai trò của các dự án đầu tư phát triển kinh tế, coi đó là cách thức duy nhất để tăng trưởng kinh tế. Vì vậy, các địa phương đã tìm mọi biện pháp để ưu đãi đầu tư, khuyến khích các nhà đầu tư về địa phương mình, trong đó ưu đãi về đất đai là biện pháp thực sự hấp dẫn các nhà đầu tư. Năm 1998, Quốc hội thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, trong đó tập trung chủ yếu về mở rộng quyền cho các nhà đầu tư dự án, nhưng không thay đổi về cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc. Các nhà đầu tư trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong ba trường hợp: một là thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở; hai là thực hiện dự án xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để bán hay cho thuê mặt bằng sản xuất gắn với hạ tầng chung; ba là thực hiện dự án sử dụng quỹ đất để xây dựng hạ tầng, hay còn gọi là dự án “đổi đất lấy hạ tầng”. Hơn nữa, các nhà đầu tư thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và dự án “đổi đất lấy hạ tầng” còn được sử dụng đất lâu dài, tức là không có thời hạn như đất ở của hộ gia đình, cá nhân. Thực ra, đây là một sự đổi mới hơi “quá đà”, vì đầu tư thực hiện dự án gì cũng đều phải có thời hạn. ở nhiều nước tư bản phát triển, người ta công nhận sở hữu tư nhân về đất ở cũng có thời hạn, không được vô hạn