[FONT=Times New Roman]NỘI DUNG

[FONT=Times New Roman]1. Pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản

[FONT=Times New Roman]Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh doanh BĐS (BĐS) dường như ít được pháp luật đề cập. Đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Trong cơ chế đó, Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm xã hội. Doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, không được tự chủ về xây dựng phương án, kế hoạch kinh doanh. Mọi công đoạn của quá trình sản xuất - kinh doanh đều thực hiện theo “cây gậy” chỉ huy của Nhà nước.

[FONT=Times New Roman]Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một hiện thực hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS. Hệ thống pháp luật đã có gần đủ các văn bản quy phạm pháp luật cho mọi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đó có kinh doanh BĐS.

[FONT=Times New Roman]Nói đến BĐS, trước hết phải đề cập đến đất đai và nhà ở, bởi đây là hai loại BĐS chủ yếu và quan trọng nhất. Trong lĩnh vực đất đai, trước đây, do việc “xã hội hóa” đất đai một cách tuyệt đối: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 19 Hiến pháp 1980), nên pháp luật “đóng khung” quan hệ đất đai thông qua hành vi Nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất) cho người dân và thu hồi đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng. Các giao dịch về đất đai bị pháp luật nghiêm cấm. Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 quy định “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”. Còn trong lĩnh vực nhà ở, có hai hình thức sở hữu chủ yếu: sở hữu nhà nước và sở hữu của từng cá nhân. Trong thời kỳ này, giao dịch về BĐS là nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; hay các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân.

[FONT=Times New Roman]Nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh BĐS phát triển. Để hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường, Nhà nước đã phải xây dựng đồng bộ và quản lý các thị trường mang tính “đầu vào” của quá trình sản xuất - kinh doanh, bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường BĐS và thị trường khoa học - công nghệ. Đồng thời, Nhà nước xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật của nền kinh tế thị trường (trong đó có hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS) nhằm điều chỉnh và định hướng các hoạt động của thị trường. Pháp luật kinh doanh BĐS được xây dựng, đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 với những quy định rất mới như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất v.v Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS lần lượt được ban hành như: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được sửa đổi, bổ sung năm 1999); Bộ luật Dân sự năm 1995 (được sửa đổi, bổ sung năm 2005); Luật Xây dựng năm 2003; Luật Đầu tư năm 2005; Luật Doanh nghiệp năm 2005; Luật Thương mại năm 2005; Luật về Nhà ở năm 2005; đặc biệt phải kể đến việc ra đời của Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 (Luật KDBĐS) điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh BĐS.

[FONT=Times New Roman]2. Pháp luật kinh doanh bất động sản dưới góc độ hoạt động đầu tư nước ngoài

[FONT=Times New Roman]Tìm hiểu các quy định về kinh doanh BĐS dưới góc độ hoạt động đầu tư nước ngoài, chúng ta có thể đưa ra một số bình luận chủ yếu sau đây:

[FONT=Times New Roman]1.1. Tính ưu việt của hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS

[FONT=Times New Roman]Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói chung và hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của các nhà đầu tư nước ngoài được pháp luật Việt Nam khuyến khích và bảo hộ; cụ thể: Nhà nước có chính sách khuyến khích đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, chính sách này được ghi nhận rất rõ ràng tại Điều 12 Luật KDBĐS năm 2006; cơ chế pháp lý bình đẳng trong hoạt động kinh doanh BĐS được xác lập; mọi chủ thể đầu tư (không phân biệt đó là nhà đầu tư trong nước hay nhà đầu tư nước ngoài)1 đều được tham gia đầu tư kinh doanh BĐS (Điều 2 Luật KDBĐS); nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS cũng phải đáp ứng điều kiện có chứng chỉ hành nghề và có giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ kinh doanh BĐS như nhà đầu tư trong nước (Điều 8 Luật KDBĐS); đồng thời hoạt động của nhà đầu tư phải chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS được quy định tại Điều 5 Luật KDBĐS năm 2006 được áp dụng cho mọi chủ thể kinh doanh BĐS ;

[FONT=Times New Roman]a) Nhà nước Việt Nam có chính sách ưu đãi cho các nhà đầu tư trong hoạt động kinh doanh BĐS; các chính sách ưu đãi này bao gồm: Nhà nước Việt Nam miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng công trình có chuyển giao cho Nhà nước, công trình hạ tầng không kinh doanh, nhà chung cư phục vụ cho các đối tượng chính sách; Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất; Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp để cho thuê mặt bằng phục vụ sản xuất;

[FONT=Times New Roman]