MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài.

Không ai có thể phủ nhận được vai trò to lớn, quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. Bởi cùng với thị trường vốn, thị trường lao động và thị trường khoa học công nghệ, thị trường bất động sản đã tạo thành một chu trình “khép kín” các yếu tố “đầu vào’ của quá trình sản xuất, kinh doanh.

Bất động sản khi tham gia vào thị trường trở thành một loại hàng hóa đặc biệt mà không một nhà nước nào bỏ qua việc định hướng, điều tiết và kiểm soát. Điều này không quyết định bởi ý chí nhà nước mà là sự bắt buộc phải làm để toàn bộ nền kinh tế được vận hành một cách lành mạnh và có hiệu quả. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề chưa rõ ràng cần làm sáng tỏ, đó là: hoạt động của thị trường chưa được kiểm soát hoàn toàn; tồn tại các hoạt động đầu cơ đất đai gây lũng đoạn thị trường và đẩy giá đất lên quá cao so với thực tế; hoạt động của các trung tâm môi giới bất động sản đã gây thiệt hại không nhỏ cho người dân có nhu cầu mua bất động sản; các thông tin về bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch nên nhà đầu tư cũng như người dân rất khó khăn khi tiếp cận Những hạn chế này đã gây tác động tiêu cực đến sự phát triển của nền kinh tế nói chung và mất đi lòng tin của người dân khi thực hiện đầu tư. Một trong những nguyên nhân cơ bản và có ảnh hưởng trực tiếp chính là yếu tố quản lý của nhà nước. Mặc dù, được nhà nước chú trọng nhưng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản của nước ta trong thời gian qua vẫn còn khá lỏng lẻo, chưa nhận thức hết vai trò quan trọng của nhà nước trong định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường bất động sản, ban hành văn bản pháp luật còn chồng chéo, mâu thuẫn Với nhận thức và những lý do nêu trên, em đã lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản” làm khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật.

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1. Tính cấp thiết của đề tài. 1

2. Mục đích nghiên cứu. 2

3. Phạm vi nghiên cứu. 2

Chương 1. 3

C¸c vÊn ®Ò chung về quản lý nhà nước đối với thị trường. 3

bất động sản. 3

1.1. Khái niệm và đặc điểm về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. 3

1.1.1. Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. 3

1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 5

1.1.3. Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. 6

1.2. Nội dung điều chỉnh pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. 10

1.3. Kinh nghiệm quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS của một số nước trên thế giới. 13

1.3.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc. 13

1.3.2. Kinh nghiệm của Úc. 14

1.3.3. Kinh nghiệm của Đức. 15

Chương 2. 18

Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường. 18

bất động sản. 18

2.1. Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 18

2.1.1. Quy định của pháp luật về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất với tư cách là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai, bất động sản. 19

2.1.2. Những tồn tại bất cập trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 22

2.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS thông qua việc tạo lập và minh bạch hóa hàng hóa BĐS tham gia thị trường. 24

2.2.1. Về tạo lập nguồn cung cho thị trường bất động sản. 24

2.2.2. Minh bạch hóa hàng hóa BĐS tham gia thị trường. 28

2.3. Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS thông qua việc thực hiện các chính sách tài chính và thuế đối với BĐS. 34

2.4. Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS thông qua việc phát triển và nâng cao vai trò hoạt động của các thể chế trung gian. 38

2.4.1. Chính sách quản lý đối với các thể chế trung gian trong thời gian qua. 38

2.4.2. Tồn tại của hoạt động quản lý đối với các dịch vụ này. 41

2.5. Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS thông qua hoạt động thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý đối với các chủ thể tham gia thị trường BĐS có hành vi vi phạm. 43

2.5.1. Thanh tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 44

2.5.2. Thanh tra tình hình thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với các chủ thể kinh doanh bất động sản. 46

2.5.3. Thanh tra hoạt động tạo lập nguồn cung bất động sản trên thị trường. 48

2.5.4. Thanh tra các cơ sở đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề và các sàn giao dịch bất động sản. 49

Chương 3. 51

Hướng hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước. 51

đối với thị trường bất động sản. 51

3.1. Những định hướng chung về hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. 51

3.1.1. Đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ giữa các văn bản pháp luật có liên quan đến việc điều chỉnh thị trường bất động sản. 51

3.1.2. Đảm bảo sự phong phú và đa dạng của các sản phẩm hàng hóa bất động sản để đáp ứng nhu cầu cho mọi đối tượng trong xã hội 52

3.1.3. Đảm bảo thị trường bất động sản phát triển chính quy, minh bạch và công khai hóa 53

3.2. Một số kiến nghị cụ thể. 54

3.2.1. Hoàn thiện và đổi mới công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 54

3.2.2. Tăng khả năng cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản đặc, biệt là bất động sản nhà ở đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu. 56

3.2.3. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi và các chế tài để khuyến khích người dân tham gia đăng ký giao dịch bất động sản 57

3.2.4. Hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai và giá đất. 58

3.2.5. Hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của các thể chế hỗ trợ trung gian. 59

KẾT LUẬN 62

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 6