Đ MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 4

I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN CHO VAY THẾ CHẤP 4

1. Bất động sản 4

1.1 .Khỏi niệm 4

1.2. Đặc điểm 4

2. Bất động sản thế chấp 6

2.1 Khái niệm về thế chấp bất động sản 6

2.2 Phân loại bất động sản thế chấp 6

2.3 Điều kiện với bất động sản thế chấp 7

2.4 Vai trũ của thế chấp bất động sản trong sự phát triển kinh tế xó hội 8

3. Các quy định về cho vay thế chấp bất động sản trong ngân hàng 9

3.1 Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản thế chấp 9

3.2.Điều kiện, thủ tục thực hiện bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp. 10

3.2.1 Điều kiện bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp 10

3.2.2 Thủ tục hợp đồng thế chấp BĐS 11

3.2.3 Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp 12

3.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên khi thế chấp BĐS 12

3.3.1 Quyền của khỏch hàng vay 12

3.3.2 Nghĩa vụ của khỏch hàng vay 13

3.3.3 Quyền của ngõn hàng 14

3.3.4 Nghĩa vụ của ngõn hàng 15

3.4 Xác đinh giá trị của BĐS thế chấp. 16

3.5 Phạm vi bảo đảm tiền vay của BĐS thế chấp 17

II ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẬN DỤNG VÀO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 18

1. Khỏi niệm và vai trũ định giá bất động sản 18

1.1 Khái niệm định giá bất động sản 18

1.2 Vai trũ định giá bất động sản 19

2. Nguyên tắc định giá bất động sản 19

2.1. Nguyờn tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 19

2.2 Nguyờn tắc thay thế 20

2.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai 20

2.4 Nguyên tắc đóng góp 20

2.5 Nguyờn tắc cung- cầu 20

2.6 Nguyờn tắc nhất quỏn. 21

2.7 Nguyờn tắc cạnh tranh. 21

2.8 Nguyờn tắc thực tế. 21

3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị, giá cả bất động sản 22

3.1 Cỏc yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS 22

3.1.1 Cỏc yếu tố tự nhiờn 22

3.1.2 Cỏc yếu tố kinh tế 23

3.1.3 Các yếu tố liên quan đến thị trường 23

3.2 Cỏc yếu tố phỏp lý liờn quan đến BĐS 23

3.3 Cỏc yếu tố chung bờn ngoài 23

3.3.1 Cỏc yếu tố chớnh trị phỏp lý 23

3.3.2 Cỏc yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mụ 24

3.3.3 Cỏc yếu tố xó hội 24

4. Quy trỡnh định giá bất động sản 25

4.1. Xác định vấn đề định giá 25

4.2 Lâp kế hoạch định giá 25

4.3 Thu thập tài liệu 26

4.4 Phõn tớch thụng tin 26

4.4.1 Phân tích thị trường 26

4.4.2 Ước tính giá trị 27

4.5 Lựa chọn phương pháp định giá 27

4.6 Chuẩn bị báo cáo định giá 28

4.7 Báo cáo định giá 28

5. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp 29

5.1 Phương pháp so sánh 29

5.1.1 Khỏi niệm 29

5.1.2 Nội dung của phương pháp 29

5.1.3 Yêu cầu của phương pháp 31

5.1.4 Ưu điểm của phương pháp 32

5.1.5 Hạn chế của phương pháp 32

5.1.6 Vận dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản thế chấp 33

5.2 Phương pháp đầu tư 33

5.2.1 Cơ sở của phương pháp đầu tư 34

5.2.2 Nội dung 34

5.2.3 Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp đầu tư 35

5.2.4 Ưu điểm của phương pháp đầu tư 35

5.2.5 Nhược điểm của phương pháp đầu tư 36

5.2.6 Vận dụng phương pháp đầu tư vào định giá bất động sản thế chấp 36

5.3 Phương pháp chi phí 37

5.3.1 Khỏi niệm và ý nghĩa 37

5.3.2 Nội dung của phương pháp 38

5.3.3 Ưu điểm của phương pháp 38

5.3.4 Hạn chế của phương pháp 38

5.3.5 Vận dụng phương pháp vào định giá bất động sản thế chấp 39

5.4 Phương pháp thặng dư 39

5.4.1 Khỏi niệm 39

5.4.3 Ưu điểm 41

5.4.4 Hạn chế 41

5.4.5 Điều kiện áp dụng 41

CHƯƠNG 2: HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 43

I GIỚI THIỆU VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI ACB 43

1 Giới thiệu chung về ACB 43

1.1 Lịch sử hỡnh thành 43

1.2 Phỏt triển 43

1.3 Sơ đồ tổ chức 46

2. Giới thiệu về bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội 47

2.1 Lịch sử hỡnh thành 47

2.2 Sơ đồ tổ chức 47

II TèNH HèNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB 47

II TèNH HèNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB 48

1 Quy định ACB về định giá bất động sản thế chấp 48

1.1 Hồ sơ tối thiểu để thẩm định bất động sản 48

1.2. Nội dung thẩm định bất động sản 48

1.3. Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản 49

1.4. Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc 49

1.5. Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản. 50

1.6. Tỡnh trạng phỏp lý, tỡnh trạng thực tế của bất động sản 50

1.7. Định giá bất động sản 51

1.8 Xác định diện tích bất động sản được tính giá trị 51

1.9. Xác định đơn giá bất động sản 52

1.9.1 Đối với đất ở ( Pđo): 52

1.9.2 Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như đất xây dựng nhà xường, văn phũng ( Pđsx) 53

1.9.3 Đối với nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng ( Pt) 53

1.9.4 Đối với các tài sản gắn liền với đất khác 56

1.10. Phương pháp định giá bất động sản 56

1.10.1 Trong đa số các trường hợp 56

1.10.2 Các trường hợp khác 56

2. Quy trỡnh thẩm định bất động sản thế chấp tại ACB 59

3. Phương thức tiến hành định giá thực tế tại ACB 66

3.1 Trường hợp 1: 67

3.2 Trường hợp 2: . 72

4. Đánh giá về công tác định giá tại ACB 78

4.1 Thuận lợi 79

4.2 Khó khăn và tồn tại trong công tác định giá 80

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRèNH ĐỊNH GIÁ CỦA NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 87

I ĐỊNH HƯỚNG CỦA NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ 87

II GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRèNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB 88

1. Phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá của tài sản đảm bảo nhằm phục vụ tốt cho công tác tra cứu và cung cấp thông tin cho các đơn vị trong toàn hệ thống. 88

2. Cần đẩy mạnh việc khảo sát và xây dựng đơn giá đất thị trường của các tuyến đường trên địa bàn thành phố. 89

3. Nõng cao trỡnh độ cán bộ trong công tác định giá BĐS thế chấp. 90

III KIẾN NGHỊ 92

1 .Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 92

1.1 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở. 92

1.2 Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trỡnh tự thủ tục định giá bất động sản 93

1.3 Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường thị trường bất động sản phát triển. 94

1.4 Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới 96

1.5 Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm định giá đất. 96

2. Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước 97

KẾT LUẬN 98

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 99