MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG 4

1.1. TỔNG QUAN VỀ GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4

1.1.1. Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất 4

1.1.2. Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất 5

1.2. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8

1.2.1. Khái niệm về định giá quyền sử dụng đất 8

1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá QSD đất 9

1.2.3. Các căn cứ trong định giá quyền sử dụng đất 12

1.2.4. Các nguyên tắc xác định giá quyền sử dụng đất 13

1.2.5. Quy trình định giá quyền sử dụng đất 14

1.3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 16

1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 16

1.3.2. Phương pháp vốn hoá 23

1.3.3. Phương pháp lợi nhuận 25

1.3.4. Phương pháp thặng dư (Phương pháp giá trị còn lại, phương pháp phát triển lý thuyết) 26

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢM BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 28

2.1. VÀI NÉT VỀ HOẠT ĐỘNG TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 28

2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa 28

2.1.2. Cơ cấu tổ chức 29

2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng Công Thương Đống Đa 33

2.2. TÌNH HÌNH CHO VAY LẤY QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA 38

2.2.1. Dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm là “quyền sử dụng đất” 38

2.2.2. Hình thức cho vay có tài sản bảo đảm là “quyền sử dụng đất” 40

2.3 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 41

2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động 41

2.3.2 Quy trình định giá quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa 42

2.3.3. Thực trạng hoạt động định giá quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại chi nhánh NHCT Đống Đa 46

2.3.4. Công tác định giá lại quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 52

2.4. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TRONG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA 52

2.4.1. Kết quả đạt được và nguyên nhân 52

2.4.2. Các hạn chế và nguyên nhân 54

CHƯƠNG 3 CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 59

3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 59

3.1.1. Định hướng phát triển chung của Chi nhánh 59

3.1.2. Định hướng phát triển hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung và định giá quyền sử dụng đất nói riêng tại Chi nhánh 61

3.2. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 61

3.2.1. Về quy trình và phương pháp định giá quyền sử dụng đất 61

3.2.2. Về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ định giá bất động sản 65

3.2.3. Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay 66

3.2.4. Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và Ngân hàng 67

3.2.5. Cần xác định mức cho vay theo từng đối tượng và thời hạn cho vay 68

3.2.6. Hạn chế rủi ro, sai sót trong hoạt động định giá 69

3.2.7. Đẩy mạnh công tác cải cách hành chính trong hoạt động định giá quyền sử dụng đất 69

3.2.8. Một số giải pháp khác 70

3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 70

3.3.1. Kiến nghị với Ngân hàng Công thương Việt Nam 71

3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước 73

3.3.3. Kiến nghị với Bộ Tài chính 73

3.3.4. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 73

3.3.5. Kiến nghị về việc xử lý nợ quá hạn của Chi nhánh Ngân hàng 76

3.3.6. Kiến nghị với các cơ quan khác 77

3.3.7. Kiến nghị với khách hàng vay 77

KẾT LUẬN 78

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 79