Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta tồn tại như một tất yếu khách quan. Ngay cả khi pháp luật không thừa nhận nó (Luật đất đai 1987), thì thị trường QSDĐ vẫn vận động dưới dạng "kênh ngầm". Từ Luật đất đai 1993 qua các lần sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 và 2001 đến Luật đất đai 2003 đã thể hiện quá trình chuyển biến về nhận thức và hành động thực tiễn trong việc thừa nhận và từng bước hoàn thiện khuôn khổ pháp luật cho sự phát triển của thị trường QSDĐ. Nhìn chung, cho đến nay, quá trình trên vẫn chưa phản ánh hết được những nhu cầu của thực tế đặt ra trong thời kỳ mới cũng như những thành tựu của khoa học pháp lý trong lĩnh vực này. Những đổi mới của pháp luật đất đai có liên quan đến thị trường QSDĐ trong thời gian qua thường được thực hiện một cách bị động, thiếu tính cởi mở, dứt khoát trong việc chấp nhận những cái gì sẽ đến và phải đến. Đó chính là biểu hiện của sự nhượng bộ từng bước trước những yêu cầu và đòi hỏi của thực tiễn chứ không phải là kết quả của sự chủ động đổi mới trên cơ sở nắm bắt và phản ánh kịp thời những nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, nguyện vọng của nhân dân, chủ trương chính sách của Đảng.

Trên cở sở các nguyên lý của thị trường bất động sản, bài viết này sẽ tập trung phân tích, đánh giá quá trình trên thể hiện qua sản phẩm mới nhất của nó là các quy định của pháp luật hiện hành với các vấn đề cụ thể sau:

1. Về cấu trúc

Trong điều kiện chế độ sở hữu hiện hành, đất đai với ý nghĩa là khách thể của quan hệ sở hữu không thể là đối tượng của quan hệ chuyển dịch trên thị trường. Nhà nước không thể bán đất giống như đối với các tài sản khác thuộc sở hữu toàn dân vì không thể chuyển giao quyền sở hữu đất đai cho bất kỳ ai khi mà ngoài hình thức sở hữu toàn dân thì không có một hình thức sở hữu nào khác đối với đất đai. Người sử dụng đất cũng không thể bán đất vì họ không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có QSDĐ. Do vậy, thị trường đất đai ở Việt Nam chỉ là thị trường của QSDĐ