SV: Vũ Trung Hậu                                                                     Lớp: Thẩm định giá – K50

Lời cảm ơn

Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng tới thầy giáo : tiến sĩ VŨ MINH ĐỨC Đề đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện đề tài.

Trong thời gian học tập cũng như thời gian thực hiện khoá luận, em đã nhận được rất nhiều ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, các cô trong khoa MARKETING trường Đại học kinh tế quốc dân. Em luôn ghi nhớ sự nhiệt tình đó.

Em cũng xin cảm ơn cán bộ nhân viên của Công ty Định giá và Kiểm toán Việt Nam đã tạo điều kiện giúp đỡ, cung cấp những thông tin, tài liệu trong suốt quá trình viết đề án

Vì thời gian có hạn nên đề án em làm không thể tránh được thiếu sót, em rất mong nhận được sự đóng ý kiến của các thầy, các cô và toàn thể các bạn để đề án em có thể hoàn thiện hơn.

Hà Nội, tháng 5 năm 2011

Sinh viên: VŨ TRUNG HẬU

MỤC LỤC

Lời cảm ơn              1

Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng tới thầy giáo : tiến sĩ VŨ MINH ĐỨC Đề đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện đề tài.              1

Trong thời gian học tập cũng như thời gian thực hiện khoá luận, em đã nhận được rất nhiều ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, các cô trong khoa MARKETING trường Đại học kinh tế quốc dân. Em luôn ghi nhớ sự nhiệt tình đó.              1

Em cũng xin cảm ơn cán bộ nhân viên của Công ty Định giá và Kiểm toán Việt Nam đã tạo điều kiện giúp đỡ, cung cấp những thông tin, tài liệu trong suốt quá trình viết đề án              1

Vì thời gian có hạn nên đề án em làm không thể tránh được thiếu sót, em rất mong nhận được sự đóng ý kiến của các thầy, các cô và toàn thể các bạn để đề án em có thể hoàn thiện hơn.              1

Hà Nội, tháng 5 năm 2011              1

Sinh viên: VŨ TRUNG HẬU              1

MỤC LỤC              1

LỜI MỞ ĐẦU              5

Chương1              6

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢNVÀ GIÁ THẾ CHẤP              6

1.1. Cơ sở lý luận về định giá bất động sản              6

1.1.1. Bất động sảnvà thị trường bất động sản              6

1.1.2. định giá bất động sản              6

1. 1. 2. 1. Định giá đất              6

1.1.2.2. Định giá bất động sản              7

1.1.3. Mục đích và vai trò của định giá bất động sản              7

1. 1. 3. 1 Mục đích của định giá bất động sản              7

1. 1. 3. 2 Vai trò của việc định giá bất động sản              8

1. 1. 4 Giá bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản              9

1. 1. 4. 1 Giá bất động sản và bản chất của bất động sản              9

1. 1. 4. 2 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản              9

1. Nhóm các yếu tố tự nhiên              9

    2. Nhóm nhân tố liên quan đến thị trường              10

3. Nhóm các yếu tố khác              10

1.1.5. Các phương pháp định giá bất động sản              11

1. Phương pháp so sánh              11

  2. Phương pháp thu nhập              11

3. Phương pháp thặng dư              11

1.2. Cơ sở lý luận về thế chấp bất động sản              12

1. 2. 1. Khái niệm về bảo lãnh thế chấp Bất động sản              12

1. 2. 2 Quy trình cho vay bằng thế chấp Bất động sản              12

1. 2. 3 Giám định tính chất pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất              13

1. 2. 4 Định giá thế chấp              14

1. 2. 5 Hợp đồng thế chấp Bất động sản              14

1. 2. 6 Thời hạn thế chấp và giải chấp              15

1. 2. 7 Định giá Bất động sản thế chấp và bảo lãnh thế chấp là nội dung tất yếu trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng              15

1. 2. 8 Những quy định của nhà nước về định giá Bất động sản thế chấp và bảo lãnh thế chấp              16

Nhà nước đã ban hành các bộ luật. các thông tư nghị định…nhằm có những quy định rõ ràng cụ thể              16

- Yêu cầu đối với một Bất động sản thế chấp và bảo lãnh thế chấp              16

-  Các loại bất động sản thế chấp, bảo lãnh              17

*Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên tham gia thế chấp, bảo lãnh thế chấp Bất động sản              18

Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên thế chấp              18

Chương 2              21

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ THẾ CHẤP (cụ thể ở ngân hàng VPBANK)              21

2. 1 Tổng quan về quá trình định giá thế chấp.              21

2. 2 Phương thức tiến hành định giá thực tế của công ty.              21

2. 2. 1 Nghiên cứu tài liệu về bất động sản do người đề nghị định giá cung cấp và xác định cơ sở định giá.              21

2. 2. 2 Thẩm định về hiện trạng bất động sản tại hiện trường, ghi chép và lập biên bản, đánh giá về hiện trạng bất động sản tại thời điểm và địa điểm định giá              22

2. 2. 3 Phân tích đánh giá về thực trạng bất động sản tại thời điểm định giá trên các khía cạnh              24

2. 2. 4 Thu thập, phân tích các giao dịch về bất động sản trên địa bàn TP. Hà Nội                        29

1. Với BĐS Phan Huy ích              29

2. Trần Nhân Tông              32

2. 3 Đánh giá chung mụt vài vấn đề trong thưc hiện định giá bất động sản và giá thế chấp bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội              37

Ưu điểm              38

Nguyên nhân              39

Chương 3              40

MỘT SỐ VẤN ĐỀ RÚT RA VÀ CÁC GIẢI PHÁP ĐỀ NGHỊ TRONG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP              40

3. 1 Quan điểm của VPBank về định giá bất động sản thế chấp.              40

3. 2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng VPBank.              42

3. 3 Những kiến nghị dành cho Chính phủ.              45

KẾT LUẬN CHUNG              48

* Rút ra các vấn đề giá thế chấp thực tế không đảm bảo              48

1. Giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng là quan điểm tất nhiên và cần thiết của ngân hàng. Vì nếu không hạn chế được rủi ro thì ngân hàng không thể đứng vững và phát triển được.              48

2. Để an toàn trong kinh doanh tài chính giá thế chấp thường được xác định bằng 2/ 3 giá thị trường, và ngân hàng luôn nêu cao vấn đề định hướng (1)              48

3. Tuy nhiên, thực tế giá thế chấp thường được quyết định giá chủ quan (2). Các thông tin thu nhận thường thiên thực tế, kém chính xác. Thực tế giá thế chấp chỉ được chấp nhận cao hơn giá quy định một chút và kém xa so với giá thị trường              49

4. Giá thế chấp do chủ quan nên giữa các ngân hàng khác nhau, giá thế chấp có thể khác nhau điều này làm khách hang luôn cảm thấy phiền hà và kém tin cậy và thường lúng túng trong việc chọn ngân hàng để thế chấp BĐS              49

* Giải quyết đề nghị              49

            1. Nên thống nhất quy định định giá nghiêm ngặt trong định giá BĐS nói chung và định giá BĐS để thế chấp nói riêng.              49

2. Nên chuyên nghiệp hoá vấn đề định giá BĐS, thế chấp, bảo hiểm. Muốn vậy cần có một tổ chức làm việc, và một đội ngũ các bộ được đào tạo kỹ càng              49

3. Nên có quy định: trách nhiệm và quyền hạn rõ ràng đối với cán bộ định giá              49

4. Nên có quy định về chế độ cung cấp, lưu trữ thông tin trong thị trường BĐS để đảm bảo nguồn cung có chất lượng. Thông tin có tính hệ thống và trách nhiệm. Muốn vậy, phải đầu tư hệ thống tin, lưu trữ, phải đào tào nguồn nhân lực để làm việc              49

Đề án môn học