MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 3

PHẦN 1: LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 6

1. VỐN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC HUY ĐỘNG VỐN 6

1.1. Vốn của doanh nghiệp 6

1.2. Các nguyên tắc huy động vốn 8

1.2.1. Nguyên tắc kịp thời 8

1.2.2. Nguyên tắc hiệu quả 8

1.2.3. Nguyên tắc số lượng và thời gian 9

1.2.4. Nguyên tắc giảm thiểu chi phí giao dịch 9

2. CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐANG ĐƯỢC SỬ DỤNG PHỔ BIẾN (1) 10

2.1. Huy động vốn Nợ phải trả 12

2.1.1. Nguồn tài trợ ngắn hạn 12

2.1.1.1. Tín dụng thương mại 12

2.1.1.2. Nguồn tài trợ ngắn hạn không có bảo đảm. 14

2.1.1.3. Tài trợ ngắn hạn có bảo đảm 17

2.1.2. Nguồn tài trợ dài hạn 21

2.1.2.1. Thuê mua trả góp ( Hire - Purehase Financing) 22

2.1.2.2. Tín dụng thuê mua (lease financing) 23

2.1.2.3. Các khoản vay có định kỳ hay có kỳ hạn. 25

2.1.2.4. Phát hành trái phiếu và kỳ phiếu. 26

2.2. Huy động vốn chủ sở hữu 28

2.2.1. Tăng vốn điều lệ 28

2.2.1.1. Cổ phần phổ thông 29

2.2.1.2. Cổ phần ưu đãi 30

2.2.2. Quỹ khấu hao 32

2.2.3. Các quỹ 32

3. HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 33

3.1. Bất động sản - các khái niệm và văn bản pháp lý liên quan 33

3.1.1. Khái niệm 33

3.1.1.1. Bất động sản 33

3.1.1.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản 34

3.1.1.3. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 34

3.1.2. Một số văn bản Pháp lý liên quan đến Bất động sản và xây dựng 35

3.1.2.1. Các văn bản pháp lý do Quốc hội ban hành 35

3.1.2.2. Các văn bản pháp lý do Chính phủ ban hành 35

3.2. Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam 37

3.3.1. Đánh giá thị trường năm 2007 38

3.3.2. Xu hướng năm 2008 38

PHẦN 2: TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VÀ SỬ DỤNG VỐN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THANH BÌNH HÀ NỘI 44

1. GIỚI THIỆU CÔNG TY 44

1.1. Lịch sử hình thành và phát triển 44

1.2. Các Công ty thành viên 45

1.2.1. Công ty cổ phần Đầu tư Láng Hạ 45

1.2.2. Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển điện Nho Quế 46

1.2.3. Công ty cổ phần Phát triển điện Đông Bắc 46

1.2.4. Công ty cổ phần Bảo hiểm Quân đội 47

1.3. Các Dự án bất động sản tiêu biểu 47

1.3.1. Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở trong khu đô thị mới Bắc Đại Kim mở rộng 48

1.3.2. Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an 49

1.3.3. Dự án đầu tư xây dựng cao ốc Trung tâm tài chính Láng Hạ 49

1.4. Một số đặc điểm về Tổ chức - Kinh tế - Kỹ thuật 50

1.4.1. Công tác tổ chức, nhân sự 50

1.4.1.1. Giới thiệu chung về cơ cấu tổ chức Công ty 50

1.4.1.2. C«ng t¸c båi d*ìng nghiÖp vô 51

1.4.1.3. Công tác tuyển dụng 51

1.4.1.4. Công tác lương thưởng và phân phối tiền lương 51

1.4.2. Hoạt động thu thập, xử lý thông tin và các chính sách căn bản 52

1.4.2.1. Thu thập và xử lý thông tin thị trường 52

1.4.2.2. Chính sách sản xuất và cung cấp dịch vụ 55

1.4.2.3. Chính sách mua hàng 57

2. CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN CÔNG TY ĐANG SỬ DỤNG 58

2.1. Huy động vốn chủ sở hữu 59

2.1.1. Vốn điều lệ 59

2.1.2. Các nguồn vốn chủ sở hữu khác 60

2.2. Huy động vốn nợ phải trả 60

2.2.1. Tín dụng ngân hàng 61

2.2.2. Tín dụng thương mại 61

2.2.3. Các nguồn nợ phải trả khác 62

3. PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ SỰ HUY ĐỘNG VỐN CỦA CÔNG TY 63

3.1. Cơ cấu vốn và độ rủi ro 63

3.1.1. Cơ cấu vốn 63

3.1.2. Độ rủi ro 67

3.1.2.1. Khả năng thanh toán ngắn hạn 67

3.1.2.2. Khả năng thanh toán nhanh 68

3.1.2.3. Khả năng cân đối vốn 69

3.2. Tác động tới lợi ích của chủ sở hữu 70

3.2.1. Hệ số thu nhập trên tài sản ( Return on Assets - ROA) 71

3.2.2. Hệ số thu nhập trên vốn chủ sở hữu - ROE 73

4. NHẬN XÉT CHUNG VỀ SỰ HUY ĐỘNG VỐN VÀ SỬ DỤNG VỐN 75

4.1. Điểm mạnh 75

4.1.1. Khả năng huy động Tín dụng thương mại tốt 75

4.1.2. Khả năng huy động vốn cổ phần tốt 76

4.1.3. Rủi ro tín dụng thấp 76

4.2. Điểm yếu và nguyên nhân 76

4.2.1. Điểm yếu 77

4.2.2. Nguyên nhân 77

4.2.2.1. Các lĩnh vực hoạt động hiện tại thu được giá trị thặng dư thấp 77

4.2.2.2. Đang trong quá trình đầu tư 77

PHẦN 3: GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 79

1. XÁC ĐỊNH NHU CẦU VỐN ĐẦU TƯ CHO BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY 79

1.1. Tổng mức đầu tư của các dự án bất động sản 79

1.1.1. Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an. 79

1.1.2. Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở trong khu đô thị mới Bắc Đại Kim mở rộng 80

1.1.3. Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm Tài chính Láng Hạ 81

1.2. Kế hoạch giải ngân 82

1.2.1. Tiến độ giải ngân theo dự án 83

1.2.1.1. Dự án Bộ Công an 83

1.2.1.2. Dự án Định Công 83

1.2.1.3. Dự án Láng Hạ 84

1.2.2. Kế hoạch giải ngân từng năm 84

2. LỰA CHỌN PHƯƠNG THỨC HUY ĐỘNG VỐN 85

2.1. Kế hoạch doanh thu từ bất động sản giai đoạn 2008 - 2010 85

2.1.1. Dự án Bộ Công an 85

2.1.2. Dự án Định Công 86

2.1.3. Tổng hợp doanh thu 86

2.2. Lựa chọn Phương thức huy động vốn 87

2.2.1. Đầu tư bằng vốn chủ sở hữu 88

2.2.2. Huy động vốn từ khách hàng 89

2.2.3. Huy động tín dụng ngân hàng 92

2.2.4. Huy động tín dụng thương mại 94

2.2.5. Phát hành trái phiếu dự án 94

2.2.6. Huy động vốn trên thị trường chứng khoán 95

KẾT LUẬN 96

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 97