I. QUY ĐỊNH VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Vấn đề sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai 2003 và các văn

bản thi hành Luật quy định cụ thể về chủ thể sở hữu đất đai, chủ thể sử dụng đất,

quyền của chủ thể sở hữu đất đai, quyền của chủ thể sử dụng đất, tạo ra hành lang

pháp lý cơ bản để điều chỉnh các quan hệ đất đai, trong đó có những quan hệ đất đai

có yếu tố nước ngoài, cụ thể là:

1. Hiến pháp và Luật Đất đai quy định nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân,

Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý đất đai trong cả nước.

2. Pháp luật về đất đai quy định Nhà nước có quyền của đại diện chủ sở hữu đất đai

như quyền định đoạt về đất đai, quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và trao quyền

sử dụng đất cho người sử dụng đất.

Quyền định đoạt về đất đai được thực hiện bằng việc quyết định mục đích sử dụng đất

thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;

quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê

đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất.

Quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai

như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ

chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu

tư của người sử dụng đất mang lại.

Trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất được thực hiện thông qua hình thức

giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất

ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất được Nhà nước Việt Nam trao cho tổ chức, cá nhân nước ngoài,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo 3 nhóm đối tượng:

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: gồm có cơ quan đại diện ngoại giao, cơ

quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được

Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ

quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được

Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: gồm có người Việt Nam định cư ở nước ngoài về

đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định

tại Việt Nam.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài: gồm có tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt

Nam theo pháp luật về đầu tư .

3. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý đất

đai thông qua các cơ quan của Nhà nước: Quốc hội, Chính phủ (Bộ Tài nguyên và Môi

trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai), Hội

đồng nhân dân các cấp, Uỷ ban nhân dân các cấp.

4. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý đất

đai quản lý đất đai thông qua các hoạt động cụ thể như:

4.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ

chức thực hiện các văn bản đó;

4.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản

đồ hành chính;

4.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện

trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

4.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

4.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng

đất;

4.6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất;

4.7. Thống kê, kiểm kê đất đai;

4.8. Quản lý tài chính về đất đai;

4.9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động

sản;

4.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

4.11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và

xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

4.12. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm

trong việc quản lý và sử dụng đất đai;

4.13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.

4.14. Đầu tư, xây dựng hệ thống cơ quan quản lý đất đai đảm bảo thực hiện các

nhiệm vụ quản lý đất đai.

5. Một số vấn đề liên quan đến sở hữu đất đai, sở hữu tài sản trên đất:

Do lịch sử xây dựng và bảo vệ đất nước Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn nên hệ

thống pháp luật cũng có nhiều thay đổi trong từng giai đoạn, đặc biệt là pháp luật về

đất đai có thay đổi cơ bản về chế độ sở hữu đất đai: Giai đoạn trước khi Quốc hội ban

hành Hiến pháp 1980 thì pháp luật quy định có 3 hình thức sở hữu đất đai (sở hữu

toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân). Từ khi Quốc hội ban hành Hiến pháp 1980

đến nay pháp luật quy định chỉ có 1 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân.

6. Trong khi đó các quy định về sở hữu tài sản gắn liền với đất như nhà ở, nhà

xưởng, công trình xây dựng ít bị thay đổi trong các giai đoạn mà vẫn có nhiều hình

thức sở hữu tài sản. Vì vậy, nhiều quan hệ về sở hữu tài sản trong giai đoạn từ năm

1980 đến nay không thống nhất với quan hệ đất đai, ví dụ vấn đề phát sinh tranh

chấp trong việc mua bán, mượn, tặng cho, thừa kế nhà ở gắn liền với đất trong giai

đoạn sau năm 1980. Đây cũng là những vấn đề mới được Luật Đất đai 2003 và các

văn bản thi hành Luật quy định, cụ thể là