CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN

1. Các khái niệm

1.1 Thẩm định giá:

Dưới đây là một số định nghĩa về thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam:

ã Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.”

ã Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.”

ã Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.

ã Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH 10 ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”

ã Theo Ts. Phạm Thị Ngọc Mỹ, hiệu trưởng trường đại học BC Marketing: “Thẩm định giá là một khoa học hay là một khoa hoc về sự ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”

Thẩm định giá bất động sản:

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ,trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.

Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt động thẩm định giá trên toàn thế giới cũng như nước ta hiện nay. Điều này được thể hiện ở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong thẩm định giá tài sản. Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho việc phát triển thị trường tài sản và tài chính toàn cầu .

1.2 Bất động sản:

Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa là đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.

Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam:

Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất. Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý. Mặt vật chất bao gồm những vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công trình trên đất. Mặt pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, như quyền sỡ hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế .

1.2.1 Thuộc tính của bất động sản:

Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của bất động sản

Tính bất động : Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này sang nơi khác. Mỗi bất động sản đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí của nó và thường mang tính chất địa phương.

Tính đa dạng (không đồng nhất) : Sự khác nau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản. Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó

Tính khan hiếm : Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số. Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được. Sự phát triển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tọa sự khan hiếm trên thị trường bất động sản.

Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài. Cuộc sống của con người luôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm. Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài. Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác : đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn.

Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ bất động sản hay động sản là tính hữu dụng của nó. Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối hơn là một điều kiện tuyệt đối.

1.2.2 Đặc trưng của bất động sản:

Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của bất động sản

Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau:

- Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường.

- Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và tiền bạc.

- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.

Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp.

Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với thời gian mua bán lâu dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi có nhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu mới chịu thay đổi. Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì bán để chuyển quyền sở hữu.

Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinh hoạt của nhân dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản