TÓM TẮT ĐỀ TÀI

Lý do chọn đề tài

Tính minh bạch thấp trong thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã làm sai lệch giá trị thực

của BĐS, dẫn đến tính bất ổn của thị trường và gây nhiều rủi ro cho nhà đầu tư,

Thẩm định viên cũng như các tổ chức thẩm định giá BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc xác

định giá trị thực của BĐS bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự thiếu minh bạch thông tin của thị trường.

Sự ảnh hưởng trên thể hiện ở quá trình chọn lọc thông tin đầu vào cho việc phân tích để đưa ra

kết quả thẩm định cuối cùng,

Việc nghiên cứu tác động của sự minh bạch thông tin đến hoạt động thẩm định giá trên thực tế

vẫn chưa được tiến hành một cách chính quy và đầy đủ, đó là lý do tác giả chọn đề tài “Tác động

của sự minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm định

giá bất động sản”.

Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài được thực hiện với ba mục tiêu chính sau đây:

- Nhận diện và đánh giá về sự minh bạch thông tin của TTBĐS Việt Nam

- Khảo sát thực tế về ảnh hưởng của sự minh bạch thông tin BĐS đối với công tác thẩm định giá

tại địa bàn TP. HCM

- Tổng hợp và đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện, nâng cao chất lượng thông tin BĐS và hạn

chế những tác động tiêu cực đến mức giá thẩm định xuất phát từ thông tin kém minh bạch.

Phương pháp nghiên cứu

Trong đề tài nghiên cứu đã sử dụng các phương pháp sau:

- Phương pháp thống kê mô tả nhằm phân tích và xử lý số liệu khảo sát

- Phương pháp phỏng vấn ý kiến chuyên gia nhằm tìm ra những ý kiến được nhiều người quan

tâm nhất.

Nội dung nghiên cứu

Đề tài được thực hiện với những nội dung chính sau đây:

Chương 1: Cơ sở lý luận

Chương 2: Thực trạng của sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam

Chương 3: Tác động của sự minh bạch thông tin đến công tác thẩm định giá BĐS

Chương 4: Cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam

Đóng góp của đề tài

Với việc thực hiện các mục tiêu nghiên cứu đã đặt ra, tác giả thực hiện đề tài “Tác động của sự

minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm định giá bất

động sản” mong muốn sẽ giúp các cơ quan quản lý Nhà nước có cái nhìn sâu sát hơn về tình

hình thực tế của hoạt động thẩm định giá khi mà chất lượng thẩm định đang bị hạn chế bởi thông

tin kém minh bạch. Thực trạng này sẽ thúc đẩy các cơ quan quản lý Nhà nước có những giải

pháp cấp thiết hơn nhằm cải thiện sự minh bạch thông tin. Thông qua ý kiến chia sẻ của các

chuyên gia, các đối tượng trong ngành thẩm định giá cũng có thể học hỏi kinh nghiệm của nhau

trong việc hạn chế rủi ro của thông tin kém minh bạch đến kết quả thẩm định.

Hướng phát triển của đề tài

Do hạn chế về mặt thời gian cũng như kinh nghiệm làm nghiên cứu nên đề tài này mới chỉ dừng

lại ở mặt định tính, chưa lượng hóa được sự tác động của sự minh bạch thông tin đến công tác

thẩm định giá BĐS như thế nào. Các đề tài nghiên cứu sau có thể đào sâu vấn đề lượng hóa trên

hoặc mở rộng phạm vi nghiên cứu và phạm vi lấy mẫu khảo sát ra toàn quốc gia hoặc quốc tế

nếu có khả năng để kết quả thu được có tính đại diện cao hơn và mức độ chính xác tốt hơn.

MỤC LỤC

TRANG

MỤC LỤC i

DANH MỤC BẢNG BIỂU iii

DANH MUC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v

TÓM TẮT ĐỀ TÀI 1

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 3

1.1 Thị trường bất động sản (TTBĐS) 3

1.1.1 Khái niệm 3

1.1.2 Đặc điểm của TTBĐS 3

1.2 Thông tin về BĐS 5

1.2.1 Nguyên tắc và yêu cầu về thông tin BĐS 5

1.2.2 Vai trò của thông tin BĐS trên thị trường 6

1.3 Sự minh bạch thông tin 7

1.3.1 Sự minh bạch thông tin của nền kinh tế nói chung 7

1.3.1.1 Khái niệm 7

1.3.1.2 Tiêu chí đánh giá 8

1.3.2 Sự minh bạch thông tin trong TTBĐS 8

1.3.2.1 Khái niệm 8

1.3.2.2 Tiêu chí đánh giá 8

Kết luận chương 1 9

Chương 2: THỰC TRẠNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN TRONG TTBĐS

VIỆT NAM 10

2.1 Đánh giá sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam 24

2.1.1 Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư 14

2.1.2 Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường 14

2.1.3 Các công cụ niêm yết 15

2.1.4 Hệ thống quản lý - pháp lý 16

2.1.5 Quá trình giao dịch 21

Kết luận chương 2 23

Chương 3: TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN ĐẾN CÔNG TÁC THẨM

ĐỊNH GIÁ BĐS 24

3.1 Tác động đến giá BĐS trên thị trường 24

3.2 Tác động đến công tác thẩm định giá BĐS 25

3.2.1 Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá liên quan

đến thông tin trên TTBĐS 25

3.2.2 Thông tin thị trường và các phương pháp thẩm định giá 27

3.2.3 Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS ở Việt Nam 29

3.2.4 Khảo sát thực tế sự minh bạch thông tin BĐS và công tác thẩm định giá BĐS 32

3.2.4.1 Đặc điểm TTBĐS TP. HCM – nơi lấy mẫu khảo sát 32

3.2.4.2 Phương pháp tiến hành khảo sát 32

3.2.4.3 Kết quả khảo sát 32

Kết luận chương 3 42

Chương 4: CẢI THIỆN TÍNH MINH BẠCH CHO TTBĐS VIỆT NAM 43

4.1 Xây dựng hệ thống thông tin BĐS - Kinh nghiệm từ các nước trên thế giới 43

4.2 Kiến nghị giải pháp nhằm cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam 44

4.2.1 Kinh nghiệm từ Singapore và Trung Quốc 44

4.2.2 Kiến nghị giải pháp cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam 45

4.2.3 Kiến nghị giải pháp của tác giả từ góc nhìn của một sinh viên kinh tế 46

Kết luận chương 4 49

KẾT LUẬN CHUNG 50

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Phụ lục 1-Phiếu khảo sát

Phụ lục 2: Tên các công ty lấy mẫu khảo sát

Phụ lục 3: Danh sách các chuyên gia lấy thông tin

Phụ lục 4: Chuẩn mực lập BCTC hiện tại (IAS và IFRS)

Phụ lục 5: Những điểm khác nhau giữa VAS và IFRS có thể ảnh hưởng lớn đến các quyết

định của nhà đầu tư

Phụ lục 6: Một số văn bản Nhà nước về tiêu chuẩn xây dựng

Phụ lục 7: Phân loại TTBĐS

Phụ lục 8: Tiêu chí đánh giá sự minh bạch của nền kinh tế

DANH MỤC BẢNG BIỂU

STT NỘI DUNG TRANG

Bảng 1.1:

Các mức độ minh bạch thông tin và số điểm tương ứng

năm 2006 và 2008

9

Bảng 1.2: Các chỉ tiêu phụ của RETI năm 2008 9

Bảng 2.1:

Mức độ minh bạch thông tin BĐS Việt Nam qua các năm

2004-2008

10

Bảng 3.1:

Các phương pháp thẩm định giá và thông tin yêu cầu

28

Bảng 3.2: Mô tả giới tính của các đối tượng được khảo sát 35

Bảng 3.3: Mô tả số năm công tác của các đối tượng được khảo sát 35

Bảng 3.4: Mô tả các loại tài sản thẩm định của đối tượng được khảo sát 36

Bảng 3.5:

Mô tả các phương pháp sử dụng thẩm định giá các tài sản

của đối tượng được khảo sát

36

Bảng 3.6:

Mô tả mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong phương

pháp so sánh của đối tượng được khảo sát

38

Bảng 3.7:

Mô tả nguồn thông tin sử dụng và mức độ tiếp cận được nguồn thông

tin sử dụng của đối tượng được khảo sát

38

Bảng 3.8:

Mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong

phương pháp chi phí

39

Bảng 3.9:

Mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong

phương pháp thu nhập

39

Bảng 3.10: Mô tả mức độ cần thiết và mức độ tiếp cận được nguồn thông tin 40

Bảng 3.11:

Mô tả mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong

phương pháp thặng dư của đối tượng được khảo sát

40

Bảng 3.12:

Mô tả nhận định của đối tượng được khảo sát về mức độ đáp ứng các

yêu cầu của thông tin minh bạch

41

Bảng 3.13:

Mô tả mức độ đồng ý của đối tượng được khảo sát về chính sách thuế,

chính sách quy hoạch sử dụng đất và các văn bản hướng dẫn thẩm

định giá BĐS

42

DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH

STT NỘI DUNG TRANG

Sơ đồ 4.1:

Mô hình hoạt động của công ty Thông tin BĐS

48

Sơ đồ 4.2:

Mô hình tổ chức của Hệ thống thông tin thực tế phục vụ cho công

tác nghiên cứu-học tập của hai ngành

Thẩm định giá và Kinh tế Bất động sản

49

Hình 2.1:

Mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước châu Á Thái Bình

Dương năm 2008

11

Hình 2.2:

Biểu đồ thể hiện mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước

châu Á Thái Bình Dương năm 2008

12

Hình 2.3:

Lĩnh vực có mức độ minh bạch được cải thiện nhiều nhất

ở Việt Nam

12

Hình 2.4:

Những lĩnh vực có mức độ minh bạch cần cải thiện gấp

ở Việt Nam

13

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BCTC Báo cáo tài chính

BĐS Bất động sản

DI Chỉ số công khai thông tin

GTGT Giá trị gia tăng

IAS Chuẩn mực kế toán quốc tế

IFRS Chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế

IPI Mức độ bảo hộ đối với các nhà đầu tư

JLL Công ty Jones Lang LaSalle

RETI Chỉ số minh bạch bất động sản

ROE Tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu

TI Tổ chức minh bạch quốc tế

TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh

TTBĐS Thị trường bất động sản

VAS Chuẩn mực kế toán Việt Nam

WB Ngân hàng thế giớ