[FONT=Times New Roman]LỜI NÓI ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Chính sách tín dụng luôn được sử dụng theo hai chiều hướng “thắt chặt” hoặc “nới lỏng” tùy theo từng giai đoạn và yêu cầu cụ thể. Trong đó, chính sách nới lỏng tín dụng có thể thực hiện thông qua cho vay lãi suất thấp hoặc cho vay dưới chuẩn. Về lý thuyết, lãi suất thấp khuyến khích doanh nghiệp vay vốn, đẩy mạnh đầu tư, do vậy thị trường bất động sản cũng chịu tác động gián tiếp. Tuy nhiên, một trong những vấn đề lớn của chính sách này là độ trễ của nó. Còn chính sách về cho vay dưới chuẩn ở Việt Nam ngày càng được quan tâm hơn, đặc biệt là sau cuộc khủng hoảng địa ốc nặng nề tại Mỹ. Theo đánh giá nhận định của một số chuyên gia, diễn biến thị trường bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn 5 năm trở lại đây (2005-2009) mang nhiều biến động đầy bất ngờ. Là một quốc gia có thị trường bất động sản non trẻ và chưa thật sự có một bộ máy tài chính hoàn thiện, việc áp dụng chính sách nới lỏng tín dụng ở Việt Nam vẫn còn nhiều khó khăn và thách thức.

Để nói về chính sách nới lỏng tín dụng tại một quốc gia nơi khái niệm này còn khá mới mẻ như Việt Nam, trước hết chúng ta hãy nhìn lại một ví dụ điển hình nhất là Hoa Kỳ, quốc gia mà vào những thập niên cuối thế kỉ XX, thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn đã trở thành môt mục tiêu đầu tư lý tưởng. Cuối cùng, vào tháng 8/2007, không hề được báo trước, cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ nổ ra, ảnh hửng tiêu cực và nghiêm trọng tới thị trường tài chính và nền kinh tế Mỹ. Cuộc khủng hoảng dần dần lan rộng ra nhiều trung tâm tài chính trên thế giới. Một trong số đó là Trung Quốc : Ngân hàng công thương Trung Quốc và Ngân hàng Trung Quốc bị lỗ xấp xỉ 11 tỉ USD cho các khoản vay thế chấp rủi ro cao. Bên cạnh đó, chúng ta sẽ nghiên cứu sâu hơn một quốc gia trong khu vực và tương đối gần gũi với Việt Nam – Malaysia – những tác động của chính sách nới lỏng tín dụng lên quốc gia này.

Những tác động của chính sách nới lỏng tín dụng đối với thị trường bất động sản có thể được làm rõ qua kinh nghiệm của các nước và từ đó dẫn đến những ngụ ý chính sách phù hợp cho Việt Nam. Vì lý do này mà nhóm tác giả quyết định chọn đề tài “Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó đến thị trường bất động sản: kinh nghiệm quốc tế và những gợi ý cho Việt Nam” với mong muốn góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản nói riêng cũng như thị trường tài chính nói chung ở Việt Nam.

2. Tổng quan tình hình nghiên cứu

2.1. Nghiên cứu của nước ngoài về chính sách nới lỏng tín dụng và thị trường bất động sản

Ở các nước phát triển như đặc biệt là Mỹ. đã có rất nhiều nghiên cứu về chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó tới thị trường bất động sản. Có thể đề cập đến The balancing act between lending standards and rates của Shannon Luscher (2010), bàn về cho vay dưới chuẩn và cho vay lãi suất thấp; China at risk of a home-grown financial crisis của Jonathan Bell và Beijing in signal on lending của Patti Waldmeir đề cập đến chính sách tín dụng ở Trung Quốc và tác động của nó. Còn Tuy nhiên, thị trường tài chính nói chung và thị trường bất động sản nói riêng ở các nước đó đã phát triển ở mức cao và hiện rất phức tạp. Những nghiên cứu nói trên có thể trong một thời gian nữa mới có thể đưa ra so sánh đối chiếu với các chính sách của Việt Nam do thị trường bất động sản nước ta vẫn còn non trẻ so với thế giới.

2.2. Nghiên cứu trong nước về chính sách nới lỏng tín dụng và thị trường bất động sản

TS. Phan Minh Ngọc và ThS Phan Thúy Nga khẳng định về sự tồn tại của thị trường cho vay dưới chuẩn ở Việt Nam và sự non trẻ của nó trong Có thị trường cho vay dưới chuẩn ở Việt Nam không? (Đăng trên tạp chí Ngân hàng); hay Những tác độngc ủa khủng hoảng tài chinh của TS Vũ Quang Việt, bàn về những ảnh hưởng của khủng hoàng tài chính nói chung tới nền kinh tế.. .Các nghiên cứu hiện có đều thống nhất với quan điểm: thị trường bất động sản ở Việt Nam chịu ảnh hưởng rất lớn từ chính sách tín dụng. Tuy nhiên có những ý kiến trái chiểu về chính sách trong năm 2010 cũng như thời gian sắp tới: vẫn thiên về ổn định hay tiếp tục nới lỏng để kích thích đầu tư.

3. Đối tượng nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu

3.1.Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là chính sách nới lỏng tín dụng và những tác động của nó tới thị trường bất động sản. Từ đó sẽ rút ra những bài học và đề ra giải pháp chính sách tín dụng nhằm kích thích sự phát triển hiệu quả và bền vững thị trường bất động sản ở Việt Nam.

3.2.Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài được thực hiện với 3 mục tiêu chính:

Thứ nhất, làm rõ các khái niệm về chính sách nới lỏng tín dụng, về thị trường bất động sản cũng như các tác động của chính sách nới lỏng tín dụng với thị trường bất động sản.

Thứ hai, nghiên cứu diễn biến chính sách nới lỏng tín dụng, thực trạng của thị trường bất động sản Mỹ, Trung Quốc và Thái Lan.

Cuối cùng, trên cơ sở các mục tiêu đã đạt được nói trên, đề tài sẽ rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam, từ đó đề xuất giải pháp định hướng chính sách nới lỏng tín dụng với thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.

4. Phương pháp nghiên cứu

Nhóm nghiên cứu sử dụng những phương pháp nghiên cứu sau:

- Phân tích-tổng hợp-khái quát hóa

- So sánh-đối chiếu

- Mô tả-giải thích

- Thống kê mô tả

- Ngoài ra nhóm cũng tìm hiểu thông tin dựa trên các nghiên cứu đã được tiến hành cũng như trên tình hình thực tế của thị trường

5. Phạm vi nghiên cứu

Các chính sách nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản của Mỹ (từ 1997 tới hết 2008), Trung Quốc (từ 1999 đến nay) và Thái Lan (từ 1986 tới nay)

6. Kết cấu của đề tài

Đề tài gồm 3 phần:

Chương I: Tổng quan về thị trường bất động sản và chính sách nới lỏng tín dụng.

Chương II: Chính sách nới lỏng tín dụng và những tác động của nó đến thị trường bất động sản ở một số nước trên thế giới.

Chương III: Bài học kinh nghiệm quốc tế cho Việt Nam trong việc thực hiện hiệu quả chính sách nới lỏng tín dụng để đẩy mạnh sự phát trieerncuar thị trường bất động sản.

Luận văn chia làm 3 chương,dài 57 trang