CHƯƠNG 1: KHUNG LÝ THUYẾT VỀ THN TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm

Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.

Như vậy, theo quy định này thì bất động sản có các đặc điểm sau:

- Bất động sản là tài sản không di động được, trong đó bất động sản điển hình nhất là đất đai, nhà ở. Mặt khác do đặc điểm không di động được, nên vị trí bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xa trung tâm... đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất động sản. Cùng một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở vị trí khác nhau thì giá bất động sản cũng khác nhau.

- Các công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai, nhà ở thì không thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được xem là bất động sản.

Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất đai không bị hao mòn. Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá còn có thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ.

Tuy nhiên, với tính chất không di động được, và có tính khan hiếm không thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn.

1.1.1.2 Phân loại

Căn cứ theo khái niệm trên, Bất động sản có thể chia thành 3 loại sau:

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng, nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) ... Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này chiếm đa số trong các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng ...

Bất động sản đặc biệt: là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang...

1.1.1.3 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản

Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đNy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ, sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư như đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...; tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung:

1.1.1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:

- Các yếu tố tự nhiên:

* Vị trí bất động sản: Do bất động sản không di động được, nên vị trí bất động sản ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở... là những yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản.

* Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lô đất: một diện tích đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.

* Địa hình bất động sản toạ lạc và hình thức bên ngoài của bất động sản.

- Các yếu tố kinh tế:

* Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

* Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.

- Các yếu tố liên quan đến thị trường:

* Tính hữu dụng của bất động sản: Bất động sản này có thể dể dàng cho thuê hoặc dùng mặt bằng để buôn bán …

* Cung - cầu về bất động sản: Diễn biến cung cầu về bất động sản trong từng giai đoạn nhất định có thể đNy giá bất động sản lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố này mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị bất động sản bị tăng, giảm một cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính bất động sản đó.

1.1.1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản:

* Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng minh quyền sửdụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có.

* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản, tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế số tầng xây dựng.

1.1.1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài:

- Các yếu tố về chính sách:

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền sở tại có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:

* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản gia tăng.

* Các chính sách tác động trực tiếp như:

• Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.

• Chính sách cho phép những người không có hộ khNu thành phố được mua nhà tại thành phố.

• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản

- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình hình cung cầu bất động sản, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng …

- Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ.

Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ…

Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất quan trọng, chính thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này là cơ sở để xác định giá trị thực của bất động sản.

KẾT LUẬN CHUNG

Mặt dù cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ khó có thể ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng Việt nam do các Ngân hàng Việt nam không sở hữu các chứng khoán bất động sản, do đó không phải gánh chịu các khoản lỗ gây ra từ việc giảm giá loại chứng khoán phái sinh này. Tuy nhiên, chỉ số giá bất động sản Việt nam có đường nét giống với xu hướng thị trường bất động sản tại Mỹ trong thời gian qua, với sự tăng trưởng đột biến vào năm 2007 và bắt đầu đổ dốc kể từ Quý II năm 2008 đến nay. Cùng với đó là dư nợ tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng Việt nam là tương đối lớn, tỷ lệ nợ xấu tăng cao, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay bất động sản cho thấy nguy cơ về một cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản trong tương lai.

Vì vậy, các ngân hàng cần có chính sách, giải pháp thích hợp như cơ cấu lại đối tượng cho vay, gia hạn nợ, xử lý đối với các món vay không có khả năng thanh toán. Về lâu dài Ngân hàng cần xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, có những bộ phận định giá độc lập, định kỳ đánh giá lại tài sản đảm bảo đồng thời có những dự báo về thị trường bất động sản nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động tín dụng bất động sản trong thời gian tới. Thêm vào đó phải thường xuyên thực hiện nghiêm túc các quy định của Ngân hàng nhà nước, của chính ngân hàng, có chính sách về quản trị rủi ro thanh khoản, rủi ro lãi suất đồng thời trích lập và dự phòng rủi ro đúng, đủ khi cho vay vào lĩnh vực này.