Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản

LỜI MỞ ĐẦU

       Đầu tư BĐS có vai trò quan trọng trong sự phát triển của một quốc gia, là lĩnh vực hoạt động nhằm tạo ra và duy trì sự hoạt động của các cơ sở hạ tầng kỹ thuật của nền kinh tế. Đầu tư BĐS cũng là kênh đầu tư mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư. Trong những năm vừa qua , đầu tư BĐS ở Việt Nam có khi đem lại mức lợi nhuận vài trăm phần trăm cho nhà đầu tư nếu xét trong chu kỳ đầu tư giai đoạn từ 1 - 5 năm. Theo kinh nghiệm quốc tế , khi mức đô thị hoá của một quốc gia ở trong khoảng từ 30% đến 70% thì được coi là thời kỳ thị trường BĐS có tốc độ phát triển nhanh nhất . Các thị trường BĐS trên thế giới còn phát triển nhanh và mạnh đến khi nào GDP đạt 8. 000 - 10. 000 USD/ đầu người, (hiện Việt Nam mới chỉ đạt 800 USD/ đầu người).

Việt Nam hiện nay đang bắt đầu tiếp cận giai đoạn phát triển với tỉ lệ đô thị hoá 18% và dự kiến đạt 45% vào năm 2025. Do vậy thị trường BĐS Việt Nam tiềm năng còn lớn sẽ còn phát triển mạnh trong tương lai.

        Nhưng thực tế cho thấy: lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng nhiều(high return , high risk). Theo Donald Trump, ông trùm kinh doanh BĐS tạị Newyork - thị trường BĐS khốc liệt nhất thế giới , “Kinh doanh là phải đối mặt với rủi ro và luôn luôn có những rủi ro . Tôi sẵn sàng đón nhận những rủi ro hợp lý nhưng sẽ không chơi trò may rủi . Tôi kiểm soát rủi ro để một thất bại nhỏ không loại tôi ra khỏi cuộc chơi vĩnh viễn. Rủi ro lớn nhất trong cuộc sống là không sẵn sàng đón nhận rủi ro”.

Vậy trong dự án đầu tư BĐS: rủi ro là gì? Chấp nhận rủi ro như thế nào? Đâu là rủi ro hợp lý? Kiểm soát rủi ro ra sao? Việc xem xét và khẳng định tính khả thi, hiệu quả của dự án đầu tư BĐS phải được làm rõ về nhiều mặt trong suốt thời gian phân tích hoạt động của dự án (vòng đời của dự án) trước khi ra quyết định đầu tư thực hiện dự án. Trong số nhiều vấn đề của dự án được xem xét sẽ diễn ra ở tương lai và trong điều kiện các tác động không ổn như: thời

SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48