1. Tính cấp thiết của đề tài

Từ năm 1993, sau đạo Luật Đất đai của nền kinh tế thị trường, Nhà

nước ta mới thực sự bỏ "bao cấp đất đai", cộng đồng doanh nghiệp và

người dân thoạt đầu chưa quen với điều đó, cũng như còn ngỡ ngàng khi

phải trả cho Nhà nước một khoản tiền để có được quyền sử dụng đất.

Như vậy, từ chỗ được bao cấp triệt để về quyền sử dụng đất, mọi việc

cần đến đất đai đều không mất tiền, đến nay khi người ta sử dụng đất

vào mục đích sản xuất kinh doanh, họ cần phải có thói quen trả cho

người đã tạo dựng cho mình một mặt bằng cho sản xuất, cho lợi nhuận

từ hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản một khoản tiền xứng tầm với

quyền sử dụng đất mà họ có được. Bài học vỡ lòng đó chắc các doanh

nhân, người làm kinh doanh đã biết được từ lâu, song mới áp dụng ở

Việt Nam chưa tới hai thập niên. Do vậy, xét về chính sách và pháp luật,

việc sử dụng đất phải trả cho người đại diện chủ sở hữu đất đai một

khoản tiền dường như mới ở chặng đường đầu tiên. Trong bối cảnh đó,

Nhà nước cần phải ban bố cho người sử dụng đất biết đến hàng hóa

quyền sử dụng đất, việc sử dụng đất cho hoạt động sản xuất kinh doanh

phải trả tiền, phải tạo lập thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường

bất động sản để doanh nghiệp và người dân có đủ quyền tham gia các

giao dịch dân sự về đất đai cũng như đam mê trong việc đầu tư tạo lập

các bất động sản từ nhà ở, công trình xây dựng đến các đại siêu thị, văn

phòng cho thuê ở mọi cấp độ, khách sạn cao cấp, khu đô thị mới, khu

công nghiệp để đáp ứng mọi nhu cầu sinh sống, sản xuất, kinh doanh

của đối tượng sử dụng đất ở trong nước và nước ngoài. Tuy nhiên, hình

thức giao đất có thu tiền sử dụng đất còn rất mới, thời gian áp dụng chưa

dài, phản ứng về mặt xã hội cũng rất đa chiều khi người sử dụng đất

thực hiện nghĩa vụ tài chính áp theo giá đất còn bao cấp và ngược lại.

Thực tế đó tạo ra sự xung đột về mặt lợi ích giữa Nhà nước, nhân dân,

các chủ đầu tư trong quan hệ đất đai.

Do vậy, nghiên cứu về hình thức sử dụng đất nói chung và hình thức

giao đất có thu tiền sử dụng đất nói riêng chính là ước vọng của tác giả

luận án, qua đó nhìn nhận và luận chứng một cách có hệ thống các hình

thức sử dụng đất đang được áp dụng tại Việt Nam, các ưu điểm và

nhược điểm thực sự của từng hình thức sử dụng đất, đặc biệt là hình thức

giao đất có thu tiền sử dụng đất. Từ đó, phân tích, đánh giá và đưa ra các

nhận định về sức sống thực sự của hình thức sử dụng đất này ở Việt

Nam, khi mà cơ chế thị trường đang chỉ ra những "yếu đuối" của luật

pháp trong quá trình thực hiện. Giá đất bồi thường quá thấp không tuân

thủ quy luật thị trường gây mất niềm tin cho người bị thu hồi đất, trong

khi đó thất thoát quá lớn lợi ích từ đất đai, tình trạng tham nhũng, lãng

phí quỹ đất quốc gia vẫn còn là căn bệnh trầm kha của xã hội. Tác giả

luận án cố gắng làm sáng tỏ dưới khía cạnh pháp lý các bức xúc đương

đại của xã hội về vấn đề đất đai và kiến nghị các phương thức giải quyết.

Do đó, cùng với các bước phát triển mới trong Luật Đất đai (2003),

luận án sẽ góp phần luận giải đầy đủ một hình thức pháp lý thể hiện rõ

nét nhất về sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Lĩnh vực đất đai có thể được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác

nhau. Có người nhìn nhận vấn đề về kinh tế tài nguyên đất, có nghiên

cứu về các đạo luật thuế liên quan đến đất đai, các nghiên cứu về thị

trường bất động sản, các nghiên cứu thực tế của người hoạt động thực

tiễn phản ánh ở nhiều góc độ khác nhau. Trước hết đó là những nghiên

cứu ban đầu của các học giả trong cuốn sách "Một số vấn đề về đổi mới

quan hệ sở hữu đất đai" do TS. Trần Quốc Toản (chủ biên) và được Nxb

Thông tin lý luận ấn hành năm 1993. Trong khuôn khổ một đề tài cấp

Nhà nước, cuốn sách này đã luận chứng nhu cầu phải đổi mới tư duy về

3 4

quan hệ sở hữu đất đai với ba phương diện, đó là: (i) về mặt nhận thức;

(ii) về mặt thực tiễn; (iii) về mặt pháp lý. Về mặt lý luận sở hữu đất đai

có nhiều nhà nghiên cứu, cụ thể là TS. Nguyễn Văn Niên với cuốn "Xây

dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam - một số vấn đề lý luận và thực

tiễn" năm 1996 có phần bàn nhiều về vấn đề sở hữu đất đai, cuốn "Một

số vấn đề về sở hữu ở nước ta hiện nay" của PGS.TS Nguyễn Văn Thạo

và TS. Nguyễn Hữu Đạt do Nxb Chính trị quốc gia ấn hành năm 2004

nghiên cứu một cách toàn diện về mặt lý luận, về thực trạng sở hữu

doanh nghiệp, sở hữu đất đai và hướng giải quyết vấn đề sở hữu ở nước

ta; cuốn "Vấn đề sở hữu ruộng đất trong nền kinh tế hàng hóa nhiều

thành phần ở Việt Nam" do PGS.TS Hoàng Việt (chủ biên) năm 1999.

Đề cập về hình thức sử dụng đất trong chương quản lý nhà nước về

đất đai tại các Giáo trình Luật đất đai của Viện Đại học Mở Hà Nội

(2005), Trung tâm Đào tạo từ xa, Đại học Huế (2005), của Trường Đại

học Luật Hà nội (2007) cũng là những phần tham khảo của tác giả luận

án. Bên cạnh đó, các đề tài nghiên cứu quan trọng có thể nêu là: Báo cáo

tổng hợp nghiên cứu rà soát các văn bản pháp luật về thành lập, tổ chức

và hoạt động của doanh nghiệp với tư tưởng chỉ đạo xây dựng Luật

Doanh nghiệp thống nhất và Luật Đầu tư chung được Ban Nghiên cứu

của Thủ tướng Chính phủ chủ trì trong khuôn khổ dự án VIE 01/025

thực hiện tháng 2/2005; Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật với đề tài

"Điều tra, khảo sát, nghiên cứu, đánh giá hiệu quả việc giao đất có thu

tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà ở để bán hoặc cho

thuê gắn liền với xây dựng cơ sở hạ tầng" của Viện Nghiên cứu Địa

chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện tháng 4/2005; "Báo cáo

chính sách và tình hình sử dụng đất của 12 nước" của Viện Nghiên cứu

Địa chính thực hiện năm 2000; "Nghiên cứu hoàn thiện khung pháp lý

về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp" của CONCETTI (Công ty

Nghiên cứu và Tư vấn chuyển giao công nghệ và đầu tư (tháng

10/2004); Báo cáo về "Tình hình thực hiện chính sách, pháp luật đất đai

và kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai" của Ban Kinh tế Trung ương Đảng,

tháng 8/2002; Báo cáo Tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai của Bộ

Tài nguyên và Môi trường số 712/BTNMT-ĐĐ ngày 10/4/2003.

Các tài liệu từ hội thảo khoa học cũng là nguồn tư liệu quan trọng

cho tác giả trong quá trình nghiên cứu đề tài, đó là Hội thảo "Tổng kết

chính sách, pháp luật đất đai, kiến nghị sửa đổi Luật đất đai" do Ban

Kinh tế Trung ương Đảng tổ chức tháng 5/2002; Hội thảo về "Xây dựng

cơ sở pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam" ngày

26/5/2002 do Bộ môn Pháp luật kinh doanh, Khoa luật, Đại học Quốc

gia Hà Nội tổ chức; Hội thảo "Pháp luật và chính sách về kinh doanh

bất động sản" do Trung tâm Thông tin, Thư viện và Nghiên cứu khoa

học thuộc Văn phòng Quốc hội, năm 2005.

Thật sát với đề tài chính là những nghiên cứu từ các tạp chí, cụ thể

là PGS.TS Phạm Hữu Nghị tại Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 1/2005

với bài viết "Vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu

toàn dân về đất đai"; Đặc san về Luật Đất đai của Tạp chí Luật học của

Trường Đại học Luật Hà Nội số 5/2004 với các bài viết của ThS. Nguyễn

Thị Nga: "Lý luận và thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất", ThS. Trần

Quang Huy: "Các vấn đề pháp lý về tài chính đất đai và giá đất",

PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa: "Bình luận về Luật đất đai năm 2003 dưới

khía cạnh chính sách pháp luật", TS. Nguyễn Quang Tuyến: "Về vấn đề

sở hữu toàn dân đối với đất đai trong Luật Đất đai năm 2003". Các Tạp

chí Tài chính, Tạp chí Bất động sản, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp đã cung

cấp cho tác giả các bài viết rất cần thiết phục vụ việc nghiên cứu đề tài.

Về tài liệu nghiên cứu nước ngoài, tác giả luận án tham khảo các

Báo cáo của Đoàn công tác "Nghiên cứu khảo sát về chính sách, pháp

luật đất đai của Trung Quốc" (2002), Báo cáo của Đoàn công tác của

Ban Kinh tế trung ương "Nghiên cứu, khảo sát chính sách, pháp luật đất

đai của Đài Loan" (2002), Bài viết của TS Nguyễn Ngọc Điện về "Cấu

5 6

trúc kỹ thuật của hệ thống pháp luật sở hữu bất động sản Việt Nam -

một góc nhìn Pháp", Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 6/2007, Bài viết

của GS. Ulf JENSEN của Trường Đại học Tổng hợp Lund (Thụy Điển):

"So sánh các yếu tố luật pháp của thị trường bất động sản". Các bài viết

và báo cáo nói trên cung cấp cho tác giả luận án nhận định về những

tương đồng trong chính sách và pháp luật giữa Việt Nam và một số nước

có chung chế độ công hữu đất đai như Trung Quốc, những khác biệt

trong chính sách của các nước về hình thức sử dụng đất.

Do vậy, nghiên cứu sinh gần như là người có nhiệm vụ khai phá đề

tài pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cả về mặt lý

luận và thực tiễn