MỤC LỤC

Danh mục chữ viết tắt 8

LỜI MỞ ĐẦU .9

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ KINH TẾ THỊ TRƯỜNG .12

1.1.1 Thị trường ngày nay 12

1.1.2 Những nguyên tắc của thị trường 15

1.1.3 Đất đai và thị trường bất động sản 17

1.1.4. Một số vấn đề chủ yếu của thị trường 18

1.1.5 Vai trò của Chính phủ .24

1.2 SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .26

1.2.1 Quá trình hình thành /thị trường bất động sản- lấy nước Mỹ làm ví dụ .26

1.2.2 Sự hình thành Thị trường bất động sản Trung Quốc 28

1.3 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN .30

1.3.1 Pháp luật đất đai /bất động sản của Mỹ .30

1.3.2 Pháp luật đất đai / bất động sản Trung Quốc 33

1.4 NHÀ NƯỚC VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 33

1.4.1 Đăng ký theo chứng thư và đăng ký theo quyền sở hữu 35

1.4.2 Quản lý giá đất / bất động sản .38

1.4.2.1 Quản lý giá đất/ bất động sản ở Úc .38

1.4.2.2 Quản lý giá đất/ bất động sản ở Trung Quốc 40

1.4.3 Tài chính đất đai và thuế đất .43

1.4.3.1 Giá trị đất và định giá đất 43

1.4.3.2 Thuế đất và bất động sản .45

1.4.3.3 Vấn đề thu hồi quỹ phát triển .47

1.4.4 Quy hoạch sử dụng đất 47

1.4.4.1 Quy hoạch sử dụng đất nông thôn ở Đài Loan 48

1.4.4.2 Quy hoạch sử dụng đất đô thị 50

1.4.5 Hệ thống thông tin đất đai và bất động sản .55

1.4.6 Hệ thống quản lý đất đai và bất động sản .60

1.4.6.1 Lý thuyết về hệ thống 60

1.4.6.2 Mô hình hệ thống quản lý đất đai các nước .62

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG VÀ CƠ SỞ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

2.1 CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT

ĐỘNG SẢN 67

2.2 GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 70

2.2.1 Quỹ Đất .70

2.2.2 Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (thị trường sơ cấp) 71

2.2.3 Thị trường quyền sử dụng đất (thị trường thứ cấp) .74

2.2.4 Thị trường đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, công nghệ cao, khu

chế xuất 77

2.2.5 Thị trường đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản 78

2.2.6 Thị trường mua bán tài sản gắn liền với đất 79

2.3 DỊCH VỤ HỖ TRỢ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .81

2.3.1 Các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản. 81

2.3.2 Dịch vụ công hỗ trợ thị trường bất động sản 82

2.4 HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CỦA VIỆT NAM .84

2.4.1 Thực trạng Hệ thống quản lý đất đai của Việt Nam .84

2.4.2 Hệ thống quản lý đất đai Việt Nam so sánh với các nước 84

2.4.3 Đổi mới hệ thống quản lý đất đai 88

CHƯƠNG 3 ĐỔI MỚI CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

3.1 CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 89

3.1.1 Chính sách đối với đất Nông nghiệp .89

3.1.2 Chính sách đối với đất phi nông nghiệp 90

3.1.3 Chính sách đất ở, nhà ở .90

3.2 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .91

3.2.1 Sự hình thành và phát triển của pháp luật đất đai liên quan đến thị

trường bất động sản 91

3.2.2 Chế độ sở hữu đất đai 92

3.2.2.1 Về quyền chiếm hữu đất đai .93

3.2.2.2 Về quyền sử dụng đất đai .94

3.2.2.3 Về quyền định đoạt tài sản/tài nguyên đất đai .95

3.2.3 Các quyền sử dụng đất 95

3.2.3.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất: 95

3.2.3.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 96

3.2.3.3 Thế chấp quyền sử dụng đất: .97

3.2.3.4 Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 98

3.3 HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH

VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 99

3.3.1 Hoàn thiện chính sách đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất

động sản 99

3.3.1.1 Ổn định chính sách thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm

nghiệp là điều kiện tiên quyết để thị trường bất động sản hình

thành nhanh chóng và phát triển bền vững, khắc phục được khó

khăn về xáo trộn xã hội .99

3.3.1.2 Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để đáp ứng yêu cầu

phát triển thị trường bất động sản 100

3.3.1.3. Thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử

dụng đất, thuế giá trị đất đai gia tăng qua giá đất là giải pháp tích

cực và có hiệu quả để Nhà nước thực hiện đúng vai trò vừa là

người quản lý vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai 101

3.3.1.4 Chính sách về nhà ở .101

3.3.2 Hoàn thiện pháp luật đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất

động sản 103

3.3.2.1 Giao dịch bất động sản: .104

3.3.2.2 Định giá đất đai và định giá bất động sản .105

3.3.2.3 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 106

3.3.2.4 Các khoản thu về đất 108

3.3.2.5. Đăng ký đất đai và đăng ký bất động sản .110

3.3.2.6 Quyền sử dụng đất và sở hữu nhà chung cư 111

CHƯƠNG 4 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CHÍNH SÁCH KINH TẾ, TÀI CHÍNH ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

4.1 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT/BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA 113

4.1.1 Thực trạng giá đất/bất động sản. .113

4.1.1.1 Giá đất 113

4.1.1.2 Giá đất cho thuê .117

4.1.2 Thực trạng định giá, đấu giá đất 118

4.1.2.1 Về định giá .118

4.1.2.2 Về đấu giá đất 118

4.1.3 Những tồn tại chủ yếu .119

4.1.3.1 Về giá đất .119

4.1.3.2 Về giá cho thuê đất: .120

4.1.3.3 Về định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất .121

4.1.3.4 Những tồn tại trong việc quản lý giá và định giá đất/ bất động sản121

4.1.4 Hoàn thiện về khung giá đất 122

4.2 THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN .123

4.2.1 Thực trạng thuế, phí, lệ phí .123

4.2.1.1 Thuế sử dụng đất 123

4.2.1.2 Thuế chuyển quyền sử dụng đất .125

4.2.1.3 Phí và lệ phí 126

4.2.1.4 Các khoản thu khác về đất đai .127

4.2.2 Hoàn chỉnh chính sách thu tài chính đối với đất đai .129

4.2.2.1 Hoàn chỉnh Thuế sử dụng đất 129

4.2.2.2 Hoàn chỉnh chính sách thu thuế chuyển quyền sử dụng đất 129

4.2.2.3 Hoàn chỉnh Lệ phí trước bạ .130

4.2.2.4 Chính sách thu tiền sử dụng đất .130

4.2.2.5 Chính sách thu tiền thuê đất .130

4.3 BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT .131

4.3.1 Thực trạng chính sách hỗ trợ, tái định cư 131

4.3.2 Đổi mới chính sách đền bù đất đai 133

4.4 THẾ CHẤP ĐẤT ĐAI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .134

4.4.1 Thực trạng Thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay 134

4.4.2 Hoàn thiện cơ chế, chính sách thế chấp đất đai 137

4.5. ĐỔI MỚI CƠ CHẾ QUẢN LÝ, CHÍNH SÁCH KINH TẾ TÀI CHÍNH LIÊN

QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 138

4.5.1 Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản trong đó có quyền sử

dụng đất 138

4.5.2 Đề án định giá bất động sản 141

CHƯƠNG 5 QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

5.1 QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT, QUY HOẠCH ĐÔ THỊ, QUY

HOẠCH NÔNG THÔN 143

5.1.1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .143

5.1.1.1 Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ (đến năm

2003) 143

5.1.1.2 Tình hình thực hiện quy định của pháp luật đất đai về quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đai .145

5.1.2 Quy hoạch phát triển đô thị .148

5.1.2.1 Sự hình thành và phát triển đô thị nước ta 148

5.1.2.2 Phân loại đô thị 148

5.1.2.3 Phân cấp quản lý đô thị .149

5.1.2.4 Định hướng phát triển đô thị đến năm 2020 150

5.1.3 Quy hoạch phát triển khu dân cư nông thôn .151

5.1.3.1 Hiện trạng khu dân cư nông thôn 151

5.1.3.2 Cơ sở hình thành phát triển mô hình khu dân cư nông thôn theo

hướng hiện đại hoá nông nghiệp và nông thôn thời kỳ 2000-2020 152

5.1.3.3 Khái quát các mô hình phát triển các khu dân cư nông thôn 153

5.2 TÁC ĐỘNG CỦA QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI

VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .155

5.3 NHỮNG ĐIỀU CHỈNH TRONG QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

ĐAI GẮN VỚI NHIỆM VỤ CHUYỂN ĐỔI CƠ CẤU KINH TẾ VÀ PHÁT

TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .157

5.3.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế .157

5.3.1.1 Thực trạng cơ cấu kinh tế nước ta hiện nay .157

5.3.1.2 Chuyển đổi cơ cấu kinh tế đến 2010 và định hướng đến năm 2020 158

5.3.2 Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 158

5.3.2.1 Điều chỉnh đất nông nghiệp .158

5.3.2.2 Điều chỉnh đất chuyên dùng .159

5.3.2.3 Điều chỉnh đất khu dân cư nông thôn 160

5.3.2.4 Điều chỉnh đất đô thị 161

CHƯƠNG 6 HOÀN THIỆN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI / BẤT ĐỘNG SẢN

6.1 LƯỢC SỬ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

VÀ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 162

6.2 THỰC TRẠNG CỦA HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI / BẤT ĐỘNG SẢN

NƯỚC TA .165

6.2.1 Thực trạng của hệ thống đăng ký đất đai (đến 2003) 165

6.2.2 Nhận xét chung về thực trạng (đến 2003) hệ thống đăng ký đất đai nước

ta .169

6.3 ĐỔI MỚI CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI 170

6.3.1 Quản lý nhà nước về đăng ký đất đai/bất động sản 170

6.3.2 Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai/bất động sản .175

6.3.2.1 Xây dựng cơ quan đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất 175

6.3.2.2 Tổ chức hoạt động cơ quan đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với

đất 176

6.4 CẢI CÁCH THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG VIỆC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI/

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN 177

6.4.1 Thực trạng của thủ tục đăng ký đất đai xin cấp giấy chứng nhận .177

6.4.2 Cải cách thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 178

CHƯƠNG 7 THỬ NGHIỆM MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN CƠ SỞ ÁP DỤNG CÔNG NGHỆ THÔNG TIN THEO HƯỚNG CHÍNH PHỦ ĐIỆN TỬ . 182

7.1 THIẾT KẾ, XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG

SẢN TRÊN CƠ SỞ CÔNG NGHỆ THÔNG TIN THEO HƯỚNG CHÍNH

PHỦ ĐIỆN TỬ 183

7.1.1 Đối tượng sử dụng hệ thống: .183

7.1.2 Mục đích của hệ thống 183

7.1.3 Hệ thống chức năng .187

7.2 THIẾT KẾ CHI TIẾT HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN 190

7.2.1 Phương pháp thiết kế hệ thống 190

7.2.2 Mô hình hóa nghiệp vụ: 191

7.2.3 Phân tích và mô hình hóa chức năng hệ thống 197

7.3 KẾT QUẢ THỬ NGHIỆM MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ, HỖ TRỢ

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 201

7.3.1 Kết quả nghiên cứu thử nghiệm trên địa bàn Thành phố Hà Nội .201

7.3.2 Kết quả nghiên cứu thử nghiệm trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh .202

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 204

1. VỀ TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG

SẢN .204

1.1. Thị trường bất động sản là địa bàn quan trọng và phương tiện then chốt

để khai thác và phát huy nội lực một cách hiệu quả của nền kinh tế. 204

1.2 Nhà nước có vai trò quyết định trong việc vận hành của một thị trường bất

động sản lành mạnh 205

2. VỀ THỰC TRẠNG VÀ CƠ SỞ HÌNH THÀNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY .207

2.1 Thị trường bất động sản chính quy mới hoạt động ở dạng sơ khai, thị

trường phi chính quy còn tồn tại nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước 207

2.2 Xây dựng và hoàn thiện Hệ thống quản lý đất đai/ bất động sản để hình

thành và phát triển thị trường bất động sản là một nhiệm vụ bức xúc đặt

ra đối với nước ta trong giai đoạn hiện nay .208

3 VỀ ĐỔI MỚI CHÍNH SÁCH VÀ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH,

PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 208

4. VỀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CHÍNH SÁCH KINH TẾ TRONG THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN .210

4.1. Hình thành hệ thống định giá đất và quản lý giá đất là khâu then chốt để

quản lý được thị trường bất động sản .210

4.2 Thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất,

thuế giá trị đất đai gia tăng qua giá đất là giải pháp tích cực và có hiệu

quả để Nhà nước thực hiện đúng vai trò vừa là người quản lý vừa là

người đại diện chủ sở hữu đất đai 211

4.3 Thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng là vấn đề của nhiệm vụ phát triển

thị trường bất động sản .212

5. VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG

SẢN .213

6. VỀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI/ BẤT ĐỘNG SẢN .215

6.1 Thống nhất một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên

đất .215

6.2 Hoàn thiện hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (có thể

đặt tên là văn phòng đăng ký đất đai) để thành “cánh tay nối dài” của

chính quyền và chỗ dựa pháp lý cho các giao dịch trên thị trường bất

động sản 216

7. TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỬ NGHIỆM MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ VÀ

QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN CƠ SỞ ÁP DỤNG CÔNG NGHỆ

THÔNG TIN THEO HƯỚNG CHÍNH PHỦ ĐIỆN TỬ 217

8. NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU TIẾP 218

Tài liệu tham khảo 219

Phụ lục 225