Luận văn dài 135 trang:

1. MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá ở Việt Nam đã thực hiện được hơn hai thập kỷ qua, đặc biệt nó diễn ra mạnh mẽ là những năm gần đây. Trong quá trình đó chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự án với các mục tiêu phát triển các khu công nghiệp, các công trình hạ tầng kinh tế - xã hội và hạ tầng cho các đô thị mới.

Để triển khai được các dự án này chúng ta buộc phải sử dụng tới quỹ đất đã và đang được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau như đất sản xuất nông, lâm, thủy sản, đất nhà ở của nhân dân, đất sử dụng vào các hoạt động sản xuất kinh doanh do vậy việc thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng của một bộ phận quỹ đất hiện nay vào việc triển khai các dự án như nói trên đang diễn ra ngày một nhiều hơn theo yêu cầu của phát triển cơ sở hạ tầng cho CNH, HĐH và ĐTH nền kinh tế.

Việc đẩy nhanh quá trình CNH, HĐH, ĐTH sẽ đòi hỏi phải xây dựng nhiều loại kết cấu hạ tầng như: đường giao thông, cầu cống, hệ thống thông tin, kho tàng, bến bãi . Quỹ đất dành vào các mục đích này sẽ ngày càng nhiều và lớn hơn khi các cơ sở hạ tầng quy mô lớn được triển khai.

Việc chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà đặc biệt là đất chuyên dùng đang là vấn đề bức xúc được nhiều cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và người dân quan tâm.

Trên thực tế việc chuyển quỹ đất vào triển khai các dự án không đơn giản, vì nó tác động đến nhiều vấn đề liên quan đến cuộc sống của người dân bị thu hồi đất. Có thể nói đây là một thách thức rất lớn đối với việc triển khai các dự án hiện nay, đòi hỏi chúng ta phải giải quyết hàng loạt các vấn đề liên quan đến người dân bị mất đất như: đời sống, việc làm của người dân bị lấy đất và giá trị phần đất đai bị lấy của người dân phải được xác định như thế nào để thoả mãn thiệt hại mà họ phải gánh chịu, giải quyết ổn thỏa tâm trạng của người dân sau khi bị mất đất cũng là những vấn đề vô cùng quan trọng v.v.

Ở Hà Tĩnh hiện nay quá trình CNH, HĐH, ĐTH đang diễn ra rất mạnh, rất nhiều dự án đã và đang triển khai với mục đích phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế cho CNH, HĐH và ĐTH. Vấn đề chuyển đổi quỹ đất đang sử dụng hiện nay sang đất triển khai dự án đang diễn ra nhanh . Đặc biệt huyện Nghi Xuân là nơi đang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ mục tiêu thu hút đầu tư ngoài tỉnh để phát triển kinh tế, xã hội. Trong vòng vài năm trở lại đây huyện Nghi Xuân đã thực hiện bồi thường thiệt hại, GPMB và di dời nhiều hộ dân để có được quỹ đất triển khai các dự án, về cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu đề ra, tuy vậy cũng đang nảy sinh nhiều vấn đề bất cập, một bộ phận người dân bị mất đất chưa thỏa mãn với những gì họ được hưởng từ chính sách bồi thường thiệt hại hiện nay .

Để góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại đối với người dân bị thu hồi đất nói chung và ở Nghi Xuân nói riêng trong việc triển khai các dự án thực tế đang đặt ra nhiều vấn đề phải nghiên cứu nghiêm túc, từ đó có thể đưa ra các giải pháp đúng và toàn diện, đáp ứng được yêu cầu đặt ra.

Từ thực tế đó, chúng tôi tiến hành lựa chọn đề tài: ''Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Nghi Xuân - tỉnh Hà Tĩnh''.

1.2. Mục đích và yêu cầu

1.2.1. Mục đích

- Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Nghi Xuân - tỉnh Hà Tĩnh.

- Rút ra những ưu điểm và vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn huyện Nghi Xuân - tỉnh Hà Tĩnh nhằm khắc phục những bất cập hiện nay.

- Bước đầu góp ý kiến trong các văn bản, các điều khoản thuộc chính sách bồi thường thiệt hại cho người dân bị mất đất, với mong muốn góp phần triển khai dự án một cách hiệu quả, ổn định đời sống người dân và phát triển kinh tế ở địa phương.

1.2.2. Yêu cầu

- Vận dụng những quy định của Nhà nước để đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.

- Các tài liệu số liệu điều tra, thu thập phải phản ánh đúng quá trình thực hiện các chính sách bồi thường trong thời gian qua và có độ chính xác cao.

- Cần làm rõ những thiệt hại của người dân khi bị mất đất như: mất việc làm, mất chỗ ở, thiếu các cơ sở hạ tầng cho hoạt động văn hoá tinh thần .

- Các số liệu thu thập phải được phân tích, đánh giá một cách khách quan.

2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng

2.1.1. Bồi thường thiệt hại

- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vài một hành vi của chủ thể khác .

- Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác .) có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể.

- Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì còn có một hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ, việc hỗ trợ tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.

2.1.2 Bồi thường thiệt hai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là hành vi được Hiến pháp năm 1992 quy định, đồng thời tại điều 27 của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai 2003 và văn bản hướng dẫn như: Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ; Thông tư 166/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ [20,24].

2.2. Giá đất và định giá đất

2.2.1. Giá đất

Điều 56 Luật đất đai 2003 quy định: “ Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Do đó chúng ta có thể hiểu “Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác: giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo pháp luật. Như vậy giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất và cho thuê đất. Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường” .

Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện phù hợp với quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời điểm xác định.

Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá đất theo giá thị trường, hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất.

2.2.2. Định giá, định giá đất và định giá bất động sản

Định giá: Là sự ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Thông qua các giao dịch, trao đổi giữa các tác nhân bên giao và bên nhận trên thị trường.

Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Hiện nay, hoạt động định giá tại nhiều nước trên thế giới đã trở thành đối tượng, công cụ cần thiết với hoạt động quản lý của Nhà nước trong việc vận hành nền kinh tế thị trường một loại dịch vụ phổ biến nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.

Ở Việt Nam, các hoạt động định giá đã có từ lâu nhưng chưa thực sự phát triển do bị chi phối bởi nền kinh tế tập trung, hoạt động định giá chủ yếu là thụ động, chỉ từ năm 1991 trở lại đây khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường thì hoạt động định giá được sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò và chức năng của nó