Những thay đổi đất đai gắn liền với các chính sách mở cửa kinh tế được tiến hành từ cuối những năm 80 đã khiến Nhà nước phải xem xét lại hệ thống pháp lý. Việc kêu gọi các đầu tư nước ngoài, đẩy mạnh nông nghiệp hộ gia đình và thương mại tư nhân, và cả việc giao trách nhiệm cho tư nhân về vấn đề nhà ở không thể tiến hành được khi thiếu tính an toàn của đất nông thôn và đô thị. Như vậy, Nhà nước, ngay sau năm 1981 rồi 1988, đã thực hiện những cải cách đầu tiên, thông qua Hiến pháp năm 1992, xác định lại những nét chính của Luật đất đai trong khi nhắc lại rằng "Nhà nước quản lý tất cả các loại đất phù hợp với kế hoạch và luật pháp… Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân với mục đích sử dụng ổn định, lâu dài". Luật đất đai năm 1993 xác nhận lại nguyên tắc cơ bản này bằng cách đảm bảo giao quyền sử dụng đất cho các cá nhân. Luật này sẽ là công cụ chính của quyền đất đai trong những năm chuyển đổi và tạo đà mới cho sự phát triển đô thị, được đẩy mạnh bằng các xây dựng tư nhân. Luật dân sự, được thông qua năm 1995 đảm bảo quyền sở hữu tư nhân trong lĩnh vực quy hoạch đô thị.

Tuy nhiên, sự đa dạng hoá của các nhân tố - quốc gia, quốc tế, công cộng, tư nhân - việc phân cấp hành chính và của quy chế đất - đô thị, nông thôn - sẽ dẫn đến nhiều vấn đề phức tạp và nghịch lý. Những chuyển đổi sâu rộng và nhanh chóng đã mang lại giá trị mới cho đất đai. Những cách làm đầu cơ đã dẫn đến một tình trạng mập mờ, khó quản lý. Các điều kiện khó khăn để hình thành thị trường đất đai và bất động sản chứng tỏ những phức tạp trong việc sửa đổi các chính sách công cộng cho phù hợp với thực tế. Những điều kiện này sẽ được xem xét lại với việc sửa đổi Luật đất đai năm 1998. Tuy nhiên, Luật quy hoạch đô thị chưa thực sự tồn tại ở Việt Nam. Có các luật và các quy định xác định những mặt khác nhau của việc quản lý của Nhà nước trong khuôn khổ xây dựng, nhưng vẫn chưa có luật thống nhất cho quy hoạch đô thị (Pandolfi, 1998). Các văn bản trong lĩnh vực nông thôn vẫn chưa phù hợp, nhất là đối với trường hợp của các xã ven đô đã có những thay đổi lớn và luôn là mục tiêu của các đầu cơ khác nhau.