Lời mở đầu

 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan

trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp

phần to lớn vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa

dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển. Nhận thấy tầm quan trọng và khả năng sinh

lợi của thị trường bất động sản Việt Nam, các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang

xúc tiến đầu tư mạnh vào thị trường này. Tuy nhiên, muốn nhận định và đưa ra cái

nhìn chính xác về thị trường bất động sản quả là không đơn giản trong bối cảnh thị

trường hiện nay.

Chúng ta đang đề cập đến vấn đề đầu tư tạo lập và kinh doanh bất động sản.

Thế giới đang ngày càng trở nên phẳng hơn, khả năng tiếp cận thông tin của nhân loại

càng phong phú hơn bao giờ hết. Hiện nay, chỉ bằng những cái nhấp chuột, cả thế giới

bất động sản mở ra trước mắt khách hàng với muôn vàn màu sắc, muôn vàn chủng loại

và hình thức khác nhau. Thế nên, nhà đầu tư không thể khoanh tay ngồi chờ khách

hàng tự tìm đến mình nữa. Họ phải vận động hết mình nhằm tiêu thụ sản phẩm. Nói

đến vấn đề tiêu thụ sản phẩm là kể đến vai trò quan trọng của chiến lược marketing.

Marketing chính là công cụ hỗ trợ nhà đầu tư trong suốt quá trình tạo lập dự án và tiêu

thụ sản phẩm, giúp tạo ra lợi nhuận gấp nhiều lần thông qua việc đưa sản phẩm đến

đúng khách hàng mục tiêu. Marketing bất động sản hiện nay đang dần thể hiện vai trò

nòng cốt của nó hơn bao giờ hết. Tuy nhiên không phải doanh nghiệp nào cũng nhận

thấy và khai thác triệt để lợi ích của marketing bất động sản. Hay chính xác hơn là nó

chưa thật sự cần thiết trong quá khứ và nhà đầu tư cũng không quá dồi dào về nguồn

vốn để thực hiện hoàn chỉnh một chiến lược nghiên cứu marketing. Nhưng hiện nay,

chúng ta nhận thấy rằng bất động sản chuyển nhượng sắp phải bước lên sàn giao dịch;

người môi giới từ sau ngày 01/01/2009 phải có Chứng chỉ hành nghề; Chính phủ đánh

thuế lũy tiến trên lợi nhuận đầu tư bất động sản; hạn mức về nhà ở, đất ở trên đầu

người và chính sách siết tín dụng đầu tư bất động sản; đặc biệt là tâm lý hoang mang

của người dân khi mua nhà trước tình hình giảm giá hiện nay. Tất cả nguyên nhân trên

đòi hỏi một thị trường bất động sản minh bạch hơn ra đời, một thị trường bất động sản

thể hiện bản chất cạnh tranh thật sự. Khi ấy, vai trò của nghiên cứu marketing bất động

sản được đề cao.

Một khi thị trường trở về đúng trạng thái cạnh tranh của nó, cung – cầu vận

hành theo đúng cơ chế thì việc tiêu thụ sản phẩm không còn đơn giản là sản xuất và

cung ứng mà cần có sự hỗ trợ của công cụ marketing. Markeing hiện nay tại các doanh

nghiệp bất động sản thường phát triển theo hướng 4P – marketing hỗn hợp. Tuy nhiên,

chiến lược được xem trọng nhất chỉ có chiến lược chiêu thị cổ động nhằm thu hút sự

chú ý của khách hàng. Giai đoạn nghiên cứu thị trường, nghiên cứu khách hàng mục

tiêu, nghiên cứu định vị sản phẩm tại doanh nghiệp vẫn chưa được quan tâm thực hiện

bài bản, trừ một số dự án cao cấp có vốn đầu tư lớn mới có sự hỗ trợ của các công ty

nghiên cứu thị trường thuê ngoài. Phần lớn các doanh nghiệp trong nước đều đầu tư

theo khả năng tài chính trong các phân khúc thị trường có khả năng sinh lợi cao