mở đầu

I. Mục đích nghiên cứu

Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này cha phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc

độ nhanh và hết sức phức tạp.

Nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã chấm dứt được tình trạng suy thoái, phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao. Từ năm 1986 nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự

điều chỉnh của Nhà nước, nền kinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét. Nền kinh tế nước ta được chuyển đổi một bước theo hướng khai thác khả năng đầu tư và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệu quả quy mô đầu tư.

Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện u việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu t hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường BĐS.

Thực tế cho thấy nếu đầu và phát triển đúng mức thì thị trờng BĐS sẽ rạo ra những kết quả

to lớn:

1 Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư và BĐS nhất là

vốn nớc ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân chúng

2 Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất

3 Thị trờng BĐS dới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nớc sẽ phát triển lành mạnh, hiện t ợng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ

4 Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trờng BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác nh: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo đợc chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nớc

Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trờng, do biện pháp quản lý còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trờng BĐS ở nớc ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trờng BĐS cha lành mạnh ảnh hởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nớc và ảnh hởng không nhỏ tới tâm lý ngời dân. Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:

1 Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trờng “ngầm” phát triển mạnh nạn đầu cơ đất

đai gây hỗn loạn thị trờng.

2 Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của ngời dân tăng nhanh.

3 Thị trờng nóng lạnh bất thờng, gía cả dễ biến động.

4 Thông tin về thị trờng không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở.

5 Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.

6 Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nớc và ngoài nớc trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nớc về lĩnh vực BĐS và thị trờng BĐS.

Trong những năm qua mặc dù Nhà nớc đã tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýêt.

Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS.

II. Đối tợng, phạm vi nghiên cứu

Thị trờng BĐS là thị trờng rộng lớn bao gồm thị trờng đất và thị trờng nhà đất. Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp thúc đẩy thị trờng BĐS nhà đất.

Trong thị trờng nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi nh. Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trờng nhà ở, thị trờng khách sạn, thị trờng văn phòng, thị trờng công nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị trường nhà đất ở các đô thị, thị trờng nhà đất ở nông thôn, thị trờng nhà đất ở các đô thị lớn Ngoài ra còn nhiều cách phân loại khác sẽ đợc đề cập kỹ trong phần sau.

Do thời gian có hạn cũng như trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu vào thị trờng nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS phát triển tương đối sớm và cũng tơng đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có ảnh hưởng sâu sắc tới nền kinh tế.

Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường nhà đất là nghiên cứu các yếu tố cơ bản của thị

trường nhà đất như: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định giá nhà đất cũng như sự tác động của Nhà nước đối với loại thị trường này nhằm góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu quả cao.

Để nắm được nội dung của khoa học thị trường nhà đất cần phải trang bị kiến thức của nhiều khoa học khác có liên quan như: quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng

Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận.

III Nội dung của đồ án tốt nghiệp

Chương I: Một số vấn đề về thị trường BĐS

I. Khái niệm BĐS

II. Khái niệm thị trờng BĐS III.Khái niệm

IV.Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển của thị trường BĐS

V. Phân loại thị trường BĐS

VI.Khái quát về thị trường nhà đất

VII.Khái niệm thị trường nhà đất.

VIII.Đặc điểm của thị trường nhà đất.

IX.Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân

Chương II. Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội

I. Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất

II. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu quả

III.Nguyên nhân của những yếu kém trên

Chương III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất

A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS– nhà đất tại một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.

I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS– nhà đất tại một số nước

II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam

B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường

I. Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính

Nhà đất tại Hà Nội

II. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nớc.

III.Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất

IV.Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường nhà đất

V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính

VI.Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất

VII.Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất

VIII.ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất