TÓM TẮT

Vào thời điểm thị trường cao ốc đang phát triển mạnh mẽ với nguồn cung gần 800.000m2 trong vòng 3 năm tới và giá cả tăng theo từng quý. Cùng với xu hướng phát triển đó V&D đã ra đời để đáp ứng nhu cầu và thu lợi nhuận. Vấn đề đặt ra là dự án này có thực hiện được và mang lại lợi nhuận hấp dẫn hay không.

Để khảo sát vấn đề trên, V&D tiến hành lập kế hoạch kinh doanh hoạt động cho thuê cao ốc văn phòng nhằm vạch ra kế hoạch hoạt động cho dự án trong 4 năm ( từ tháng 8/2008 đến 8/2012), phục vụ cho Giám Đốc dự án triển khai cụ thể các công việc để quản lý hoạt động của tòa nhà. Dự án dự định sẽ đi vào hoạt động vào tháng 8/2008. Luận văn sử dụng phương pháp khảo sát thực tế thị trường cao ốc tại TPHCM và thu thập thông tin thứ cấp về giá cả thị trường, chi phí hoạt động từ nguồn số liệu của công ty và các nhà cung cấp trang thiết bị cho V&D.

Luận văn gồm các phần chính sau: Phân tích tổng quan về thị trường và tình hình phát triển mạnh mẽ của thị trường cao ốc trong những năm gần đây. Kế hoạch tiếp thị với chiến lược 3P ( Product, Promotion, Price) để đưa sản phẩm đến với khách hàng nhanh chóng. Kế hoạch hoạt động với những thông tin về chi phí vận hành, trang thiết bị để đưa dự án đi vào hoạt động. Kế hoạch nhân sự là sự ước tính về nhân lực, cách thức tuyển dụng và chi phí lương. Kế hoạch tài chính sử dụng các các biểu mẫu về tài chính để chứng minh, thuyết phục về tính khả thi của kế hoạch kinh doanh.

Tên dự án “ Lập kế hoạch kinh doanh địa ốc của V&D “

Với các số liệu tài chính cho thấy nguồn vốn tích lũy tăng và được thu hồi nhanh chóng tạo điều kiện quay vòng vốn để đầu tư và trả tiền lãi ngân hàng. Bên cạnh đó là việc phân tích các tiêu chuẩn và rủi ro dự án chứng tỏ đây là dự án có tính khả thi cao. Tỷ số sinh lợi trong năm 1 là 37%, các năm thứ 2,3,4 đều vượt trên 50%. Dòng tiền dương lớn qua các năm sẽ được tích lũy cho công việc đầu tư ở thời gian sau.

Từ những kết quả trên, lãnh đạo công ty nhanh chóng xem xét và đánh giá bảng kế hoạch và sớm thực hiện dự án để tận dụng được cơ hội thị trường tốt như hiện nay và có thể sẽ hạ nhiệt trong vòng 4-5 năm tới.

MỤC LỤC.

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN

LỜI CẢM ƠN i

TÓM TẮT ii

MỤC LỤC iii

DANH SÁCH HÌNH VẼ vi

DANH SÁCH BẢNG BIỂU vii

CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu đề tài. 1

1.3 Phương pháp 1

1.4 Giới hạn đề tài. 2

1.5 Ý nghĩa 2

CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU DỰ ÁN 3

2.1- Giới thiệu về dự án 3

2.1.1 Tên dự án 3

2.1.2 Chủ đầu tư 3

2.1.3 Mục tiêu 3

2.1.4 Đặc điểm dự án 3

2.1.5 Hình thức quản lý dự án 3

2.1.6 Địa chất công trình 3

2.1.7 Hệ thống điện & phụ tải. 4

2.1.8 Các thông số chính cho công trình: 4

2.1.9 Địa điểm đầu tư: 4

2.1.10 Nguồn vốn đầu tư 5

2.1.11 Thời gian xây dựng 5

2.2 Hình thức và quy mô đầu tư 5

2.2.1 Hình thức đầu tư 5

2.2.2 Phương thức đầu tư 5

2.3 Trách nhiệm điều hành dự án của chủ đầu tư: 5

2.4 Dịch vụ cho thuê. 5

CHƯƠNG 3: KẾ HOẠCH THỰC HIỆN 6

3.1 Thị trường 6

3.2 Kế hoạch tiếp thị 7

3.2.1 Sản phẩm 7

3.2.2 Chiêu thị. 7

3.2.3 Định giá. 8

3.2.4 Ngân sách yêu cầu 8

3.3 Kế hoạch hoạt động. 9

3.4 Kế hoạch nhân sự. 9

3.5 Kế hoạch tài chính 10

CHƯƠNG 4: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG. 11

4.1 – Tổng quan thị trường 11

4.1.1 Kinh tế 11

4.1.2 Văn hóa- xã hội. 13

4.1.3 Chính trị. 13

4.2 – Tổng quan thị trường cao ốc văn phòng. 13

4.2.1 Thị trường cao ốc hiện nay. 13

4.2.2 Quy mô thị trường 16

4. 2.3 Xu hướng thị trường. 18

4.3 – Đối thủ cạnh tranh. 18

4.3.1 Đối thủ hiện tại 18

4.3.2 Ma trận SWOT. 19

CHƯƠNG 5: KẾ HOẠCH TIẾP THỊ. 20

5.1 Doanh thu ước tính. 20

5.2 Thị trường tổng quát 20

5.3 Sản phẩm. 21

5.4 Khách hàng. 22

5.4.1 Giới thiệu những khách hàng đã có. 22

5.4.2 Những khách hàng trọng tâm. 23

5.5 Chiến lược bán hàng. 23

5.6 Chiêu thị 24

5.7 Định giá 24

5.8 Ngân sách yêu cầu 28

CHƯƠNG 6 : KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG. 29

6.1 Ngân sách hoạt động. 29

6.2 Kế hoạch khấu hao tài sản. 31

CHƯƠNG 7: KẾ HOẠCH NHÂN SỰ. 32

7.1 Nguồn nhân lực yêu cầu. 32

7.2 Tuyển dụng 32

7.3 Thông báo tuyển dụng 32

CHƯƠNG 8: KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH. 35

8.1 Các giả định tài chính. 35

8.2 Các báo cáo tài chính dự kiến 37

8.3 Phân tích rủi ro 41

CHƯƠNG 9: NHỮNG HẠN CHẾ CỦA BẢN KẾ HOẠCH

KINH DOANH 46

9.1 Khả năng ứng dụng các lý thuyết 46

9.2 Thông tin và nguồn cung cấp thông tin 46

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

CHƯƠNG 1

MỞ ĐẦU.

1.1 – ĐẶT VẤN ĐỀ.

Cùng với sự gia tăng các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố (trong 9 tháng đầu năm 2006, đã có hơn 10.500 doanh nghiệp mới được thành lập, tăng 30% so với cùng kỳ năm ngối) và các văn phòng đại diện nước ngồi, đại diện thương mại của các tập đồn đa quốc gia sau sự kiện Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại thế giới (WTO) như hiện nay thì cao ốc văn phòng sẽ không còn để thuê. Vì trong tình hình kinh tế phát triển như hiện nay hầu hết các doanh nghiệp cần mở rộng quy mô kinh doanh, nên có xu hướng chuyển văn phòng sang các tòa nhà có đẳng cấp hơn để nâng cao hình ảnh và vị thế của doanh nghiệp mình, vì thực tế diện mạo công ty không chỉ thể hiện tầm vóc của doanh nghiệp, mà còn tạo cho khách hàng yên tâm hơn khi giao dịch. Bên cạnh đó còn một lí do giá cả nhà đất quá đắt đỏ, việc tìm thuê một căn nhà hoặc một villa ở khu vực trung tâm giá không rẻ, chưa kể phải tốn kém thêm nhiều khoản chi phí khác như bảo vệ, chăm sóc vệ sinh..., trong khi thuê văn phòng thì giá cả không quá đắt và không phải lo chuyện bảo vệ, bãi giữ xe, đồng thời lại có được môi trường kinh doanh hiện đại, kèm theo các dịch vụ văn phòng hồn hảo, đúng tiêu chuẩn quốc tế.

Theo phân tích của công ty quản lý bất động sản CB Richard Ellis của Mỹ tại Việt Nam (CBRE) thị trường văn phòng cho thuê hiện tại đang hoạt động hết công suất nhưng vẫn chưa đáp ứng được hết nhu cầu của các công ty trong và ngồi nước. Vì thế có thể xem đây là thời cơ và thời điểm thuận lợi để ra quyết định lựa chọn dự án xây cao ốc này.

Tuy nhiên vấn đề đặt ra ở đây là có tiềm năng thị trường, nhưng khi đầu tư điều quan trọng là phải lên kế hoạch hoạt động, dự tốn kinh phí, khả năng sinh lợi, và các tình huống rủi ro có thể xảy ra khi vận hành vì sẽ có nhiều nhà đầu tư cùng bước chân vào thị trường “nóng” này. Vì vậy việc lập kế hoạch kinh doanh là việc cần thiết cho công ty thực hiện dịch vụ này.

Giá trị lớn nhất mà bản kế hoạch kinh doanh tạo ra là nó phác ra được một bức tranh trong đó đánh giá tất cả sự vững mạnh kinh tế của doanh nghiệp bao gồm việc mô tả và phân tích các viễn cảnh tương lai kinh doanh.

1.2- MỤC TIÊU ĐỀ TÀI.

Đưa ra một kế hoạch kinh doanh dịch vụ cho thuê cao ốc đi vào hoạt động trong 4 năm, với mục tiêu thu thập thông tin phù hợp kết hợp với phân tích dữ liệu nhằm phục vụ cho Giám Đốc dự án trong việc triển khai công việc cụ thể và đánh gia tính khả thi của dự án. Dự án sẽ đi vào hoạt động vào tháng 8/2008.

1.3- PHƯƠNG PHÁP.

1. Viết ra ý tưởng kinh doanh cơ bản.

2. Thu thập tất cả các số liệu có thể có về tính khả thi và chi tiết của ý tưởng kinh doanh.

3. Tập trung và sàng lọc ý tưởng đó trên cơ sở các số liệu đã tổng hợp.

4. Phác họa các chi tiết về mô hình kinh doanh. Sử dụng phương pháp tiếp cận với các câu hỏi “cái gì, ở đâu, tại sao và như thế nào” .

5. Luận văn thực hiện với những số liệu về lương, chi phí hoạt động và các chi phí khác dựa trên số liệu tại công ty và thông tin thứ cấp từ giá cả của thị trường.

1.4- GIỚI HẠN ĐỀ TÀI.

Đề tài chỉ xây dựng kế hoạch kinh doanh sau khi đã hồn thành tòa nhà, không lập kế hoạch cho quá trình xây dựng. Dự án không được phân tích về mặt ảnh hưởng kinh tế hay tác động đến xã hội vì đây là dự án nhỏ.

Thông tin thị trường là thông tin thứ cấp dựa trên số lượng tổng kết thống kê của các công ty lớn kinh doanh bất động sản, các trang web.

1.5- Ý NGHĨA:

Việc lập kế hoạch hoạt động dự án với mục đích phục vụ cho ban lãnh đạo thấy rõ lợi ích của dự án, triển khai công việc theo trình tự và nhân viên hiểu rõ công việc của mình, làm việc có hiệu quả và đạt năng suất.

• Nó như là một công cụ bán hàng tốt khi đàm phán với các mối quan hệ quan trọng như, chủ đầu tư và ngân hàng.

• Và cũng có thể dùng để thu thập các ý kiến và tư vấn từ những người khác bao gồm cả những người trong lĩnh vực dự định kinh doanh, những người có thể đưa ra những lời khuyên vô giá mà hồn tồn miễn phí.

• Lập bản Kế hoạch kinh doanh có thể giúp phát hiện ra những điều bỏ sót và/hoặc những điểm yếu trong quá trình lập kế hoạch.

• Lập bản Kế hoạch kinh doanh