LỜI NÓI ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Chính sách tín dụng luôn được sử dụng theo hai chiều hướng “thắt chặt”

hoặc “nới lỏng” tùy theo từng giai đoạn và yêu cầu cụ thể. Trong đó, chính sách

nới lỏng tín dụng có thể thực hiện thông qua cho vay lãi suất thấp hoặc cho vay

dưới chuẩn. Về lý thuyết, lãi suất thấp khuyến khích doanh nghiệp vay vốn, đẩy

mạnh đầu tư, do vậy thị trường bất động sản cũng chịu tác động gián tiếp. Tuy

nhiên, một trong những vấn đề lớn của chính sách này là độ trễ của nó. Còn

chính sách về cho vay dưới chuẩn ở Việt Nam ngày càng được quan tâm hơn,

đặc biệt là sau cuộc khủng hoảng địa ốc nặng nề tại Mỹ. Theo đánh giá nhận

định của một số chuyên gia, diễn biến thị trường bất động sản tại Việt Nam

trong giai đoạn 5 năm trở lại đây (2005-2009) mang nhiều biến động đầy bất

ngờ. Là một quốc gia có thị trường bất động sản non trẻ và chưa thật sự có một

bộ máy tài chính hoàn thiện, việc áp dụng chính sách nới lỏng tín dụng ở Việt

Nam vẫn còn nhiều khó khăn và thách thức.

Để nói về chính sách nới lỏng tín dụng tại một quốc gia nơi khái niệm này

còn khá mới mẻ như Việt Nam, trước hết chúng ta hãy nhìn lại một ví dụ điển

hình nhất là Hoa Kỳ, quốc gia mà vào những thập niên cuối thế kỉ XX, thị

trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn đã trở thành môt mục tiêu đầu tư

lý tưởng. Cuối cùng, vào tháng 8/2007, không hề được báo trước, cuộc khủng

hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ nổ ra, ảnh hửng tiêu cực và nghiêm

trọng tới thị trường tài chính và nền kinh tế Mỹ. Cuộc khủng hoảng dần dần lan

rộng ra nhiều trung tâm tài chính trên thế giới. Một trong số đó là Trung Quốc :

Ngân hàng công thương Trung Quốc và Ngân hàng Trung Quốc bị lỗ xấp xỉ 11

tỉ USD cho các khoản vay thế chấp rủi ro cao. Bên cạnh đó, chúng ta sẽ nghiên

cứu sâu hơn một quốc gia trong khu vực và tương đối gần gũi với Việt Nam –

Malaysia – những tác động của chính sách nới lỏng tín dụng lên quốc gia này.

Những tác động của chính sách nới lỏng tín dụng đối với thị trường bất động

sản có thể được làm rõ qua kinh nghiệm của các nước và từ đó dẫn đến những

ngụ ý chính sách phù hợp cho Việt Nam. Vì lý do này mà nhóm tác giả quyết

định chọn đề tài “Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó đến thị trường bất động sản: kinh nghiệm quốc tế và những gợi ý cho Việt Nam”

với mong muốn góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động

sản nói riêng cũng như thị trường tài chính nói chung ở Việt Nam.

2. Tổng quan tình hình nghiên cứu

2.1. Nghiên cứu của nước ngoài về chính sách nới lỏng tín dụng và thị

trường bất động sản

Ở các nước phát triển như đặc biệt là Mỹ. đã có rất nhiều nghiên cứu về

chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó tới thị trường bất động sản. Có

thể đề cập đến The balancing act between lending standards and rates của

Shannon Luscher (2010), bàn về cho vay dưới chuẩn và cho vay lãi suất thấp;

China at risk of a home-grown financial crisis của Jonathan Bell và Beijing in

signal on lending của Patti Waldmeir đề cập đến chính sách tín dụng ở Trung

Quốc và tác động của nó. Còn Tuy nhiên, thị trường tài chính nói chung và thị

trường bất động sản nói riêng ở các nước đó đã phát triển ở mức cao và hiện rất

phức tạp. Những nghiên cứu nói trên có thể trong một thời gian nữa mới có thể

đưa ra so sánh đối chiếu với các chính sách của Việt Nam do thị trường bất

động sản nước ta vẫn còn non trẻ so với thế giới.

2.2. Nghiên cứu trong nước về chính sách nới lỏng tín dụng và thị trường

bất động sản

TS. Phan Minh Ngọc và ThS Phan Thúy Nga khẳng định về sự tồn tại của

thị trường cho vay dưới chuẩn ở Việt Nam và sự non trẻ của nó trong Có thị

trường cho vay dưới chuẩn ở Việt Nam không? (Đăng trên tạp chí Ngân

hàng); hay Những tác độngc ủa khủng hoảng tài chinh của TS Vũ Quang

Việt, bàn về những ảnh hưởng của khủng hoàng tài chính nói chung tới nền

kinh tế .Các nghiên cứu hiện có đều thống nhất với quan điểm: thị trường bất

động sản ở Việt Nam chịu ảnh hưởng rất lớn từ chính sách tín dụng. Tuy nhiên

có những ý kiến trái chiểu về chính sách trong năm 2010 cũng như thời gian sắp

tới: vẫn thiên về ổn định hay tiếp tục nới lỏng để kích thích đầu tư.

3. Đối tượng nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu

3.1.Đối tượng nghiên cứ