Đề Tài : Phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. thực trạng và giải pháp

LỜI NÓI ĐẦU

Bất động sản (BĐS) là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh tế, của mọi gia đình và cá nhân. Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá thì BĐS cũng được mua bán và trở thành hàng hoá, từng bước phát triển từ thấp đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệt thành phổ biến, từ đó thị trường BĐS được hình thành và phát triển. Trong thị trường này, kinh doanh (KD) BĐS là hoạt động giữ vai trò chủ đạo và được rất nhiều người quan tâm.

Ở nước ta, thị trường BĐS mới được hình thành kể từ khi Luật đất đai 1993 ra đời, cho nên nó còn ở giai đoạn sơ khai. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nước (NN) ta đang rất nỗ lực trong việc tạo lập và hoàn thiện môi trường vĩ mô cho sự phát triển của thị trường BĐS, trong đó đặc biệt chú trọng tới hoạt động KDBĐS. Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX tại Đại hội Đại biểu Toàn quốc lần thứ X của Đảng đã chỉ rõ: “Phát triển thị trường BĐS, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất . Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về KDBĐS”.

Trong thời gian vừa qua, dưới tác động của hệ thống pháp luật và chính sách của NN, hoạt động KDBĐS ở nước ta đã có những bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, do đây là một lĩnh vực còn rất non trẻ nên còn tồn tại rất nhiều bất cập, gây cản trở cho sự phát triển của KDBĐS. Và trong tiến trình hội nhập kinh tế hiện nay, nhiều cơ hội mới đã được các doanh nghiệp Việt Nam nắm bắt, song những thách thức đặt ra cũng không nhỏ. Đặc biệt, về môi trường pháp lý, còn có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp quy; các chính sách của NN chưa thực sự thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực KDBĐS; thủ tục hành chính còn rườm rà, rắc rối, gây nhiều phiền hà. Do vậy, yêu cầu bức thiết được đặt ra lúc này là cần phải chỉnh sửa lại, tiến tới hoàn thiện dần hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai và BĐS, cũng như phải đổi mới trong cách thức KD của các doanh nghiệp nhằm đưa hoạt động KDBĐS ở nước ta phát triển bắt kịp với xu thế của thời đại. Để thực hiện được những điều này thì đòi hỏi phải có một cơ sở lý luận khoa học và những kinh nghiệm thực tiễn phong phú và đúng đắn. Tuy nhiên cho đến nay có rất ít công trình khoa học nghiên cứu một cách đầy đủ về thị trường BĐS Việt Nam cũng như là đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh sự phát triển của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam: thực trạng và giải phap" trở nên hết sức cấp thiết, có ý nghĩa sâu sắc cả về lý luận và thực tiễn.

Mục tiêu nghiên cứu: đó là qua việc đi sâu vào tìm hiểu những mặt còn tồn tại, gây cản trở đối với hoạt động KDBĐS ở Việt Nam, nhằm đề xuất các giải pháp để có thể khắc phục được các tồn tại này với các cơ quan hoạch định chính sách NN, để thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.

Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: Công trình này tiếp cận hệ thống những vấn đề chủ yếu liên quan đến môi trường vĩ mô tác động tới hoạt động KDBĐS với tư cách là những vấn đề mang tính lĩnh vực, đó là lĩnh vực đất đai, BĐS.

Phương pháp nghiên cứu: Công trình này lấy phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động KDBĐS v.v. và có tham khảo thêm các công trình nghiên cứu đã thực hiện trong lĩnh vực này. Các số liệu trong công trình này được lấy từ các nguồn số liệu thống kê của cơ quan NN và trên các tạp chí BĐS, các trang web chuyên ngành v.v.

Kết cấu công trình: Công trình này bao gồm 3 chương:

Chương I: Một số vấn đề cơ bản của hoạt động KDBĐS.

Chương II: Thực trạng hoạt động KDBĐS ở Việt Nam.

Chương III: Một số giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự phát triển của KDBĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.

CHƯƠNG 1:

MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, VAI TRÒ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1. Khái niệm bất động sản

Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng,người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản làm hai loại:Bất động sản và động sản.

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu hết các nước trên thế giới. ở nước ta theo điều 181 bộ luật dân sự quy định:

“Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm:

-Đất đai;

-Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó;

-Các tài sản khác gắn liền với đất;

-Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy,được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau :

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.

- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người.

- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi.

- Tồn tại lâu dài

Với quan niệm trên, BĐS thường được phân chia thành nhóm sau đây