Bài 1. Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích 20.000m2, hiện là đất trống. Hãy tính giá trị thị trường của khu đất này. Được biết:

a) Khu đất này theo quy hoạch dự kiến là khu dân cư, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 60%. Cũng theo quy hoạch 50% diện tích đất thương phẩm dành cho xây dựng chung cư 8 tầng, 50% dành cho việc phân lô bán nền với 40 nền nhà liên kế có diện tích 90m2/nền và 10 nền nhà biệt thự có diện tích 240m2/nền.

Giá bán căn hộ chung cư bình quân 4.500.000đ/m2 chưa có thuế GTGT, diện tích căn hộ chung cư bán được bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng.

Giá bán nền đất theo giá đất phù hợp với giá thị trường ở khu vực đó.

Qua thu thập thông tin có 3 BĐS ở các dự án gần cận khu đất này vừa mới giao dịch thành:

- BĐS 1 có diện tích đất 80m2, diệc tích sàn xây dựng 120m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 90% vừa bán được với giá 594.400.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 1.800.000đ/m2

- BĐS 2 có diện tích đất 180m2, diện tích sàn xây dựng 180m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn mái bê tông cốt thép, mái ngói, tường gạch, tầng trệt lát gạch granite, lầu 1 lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 85% vừa được bán với giá 1.170.000.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 2.000.000đ/m2

- BĐS 3 có diện tích đất 240 m2, diện tích sàn xây dựng 200m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ, chất lượng còn lại 95% vừa được bán với giá 1.498.000.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 2.200.000đ/m2.

b) Chi phí phát triển:

- Đầu tư hạ tầng bình quân 250.000đ/m2.

- Quy hoạch 500.000.000đ.

- Xây dựng chung cư bình quân 2.500.000đ/m2.

- Vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư, thời hạn vay 1 năm, lãi suất 10% năm.

- Chi về bán 1% doanh thu.

- Lãi cho nhà đầu tư 20% giá trị đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch và tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

- Giá đất theo quy định của Nhà nước tại khu vực này: đất ở 2.000.000đ/m2, đất sản xuất phi nông nghiệp 1.200.000đ/m2