Yêu cầu số một đối với dự án cải cách pháp luật dân sự, về phần liên quan đến quyền sở hữu, là phải minh định vị trí trung tâm của quyền sử dụng đất trong chế độ pháp lý về sở hữu tư nhân, đặc biệt là trong chế độ pháp lý về sở hữu tư nhân đối với bất động sản. Có thể trong mối quan hệ giữa nhà nước và tư nhân, quyền sử dụng đất chỉ là một hình thức nhượng quyền (concession) của chủ sở hữu: nhà nước “cho” quyền năng của tư nhân đối với đất đến đâu, tư nhân hưởng đến đó. Nhưng, trong mối quan hệ giữa các chủ thể của luật tư, quyền sử dụng đất nhất thiết phải mang đầy đủ các tính chất của một quyền sở hữu đối với một phần đất; nếu không, việc thực hiện quyền sử dụng đất trong cuộc sống dân sự có thể là nguồn cuội nhiều loại xung đột lợi ích có nguy cơ đẩy xã hội vào tình trạng hỗn loạn1.

Đặt vấn đề

Phân loại tài sản hữu hình theo kiểu Pháp, pháp luật Việt Nam chia tài sản thành hai loại: động sản và bất động sản. Cách phân loại này cũng dựa vào tiêu chí vật lý; bởi vậy, trong danh sách bất động sản, đất đai chiếm vị trí hàng đầu, dù, trong luật thực định Việt Nam, đất không phải là tài sản thuộc sở hữu tư nhân và do đó, không phải là vật chuyển giao được trong giao lưu dân sự.

Cũng như luật của Pháp, luật Việt Nam nói rằng đất là bất động sản thứ nhất. Chính trong mối quan hệ với đất mà một tài sản được coi là di dời được hoặc không di dời được và tuỳ theo tính chất đó được gọi là động sản hoặc bất động sản.

Vấn đề là chọn đất làm vật quy chiếu để tiến hành phân loại tài sản hữu hình, người làm luật dân sự đã không biết phải đối xử thế nào với quyền sử dụng đất, vốn là một tài sản phái sinh từ quyền sở hữu đất và được chủ sở hữu đất - tức là Nhà nước - trao cho tư nhân; hậu quả là quyền sử dụng đất đã không được xếp loại trong hệ thống tài sản tư. Trong khi đó, chính quyền sử dụng đất, chứ không phải đất, mới là bất động sản sơ cấp, cơ sở trong luật dân sự Việt Nam hiện hành. Điều kiện tiên quyết: xác định rõ vị trí của quyền sử dụng đất trong hệ thống pháp luật về sở hữu bất động sản.

Quyền sử dụng đất - bất động sản, được hình dung thành một phần lãnh thổ, dứt khoát phải tiếp cận, gắn liền với những khoảnh đất khác, những phần khác của lãnh thổ, là các quyền sử dụng đất - bất động sản thuộc sở hữu của người khác. Những chủ sở hữu ở gần nhau tạo thành cộng đồng láng giềng con người; các bất động sản nằm cạnh nhau tạo thành một cộng đồng láng giềng tài sản. Vấn đề đặt ra là phải làm thế nào giải quyết tốt mối quan hệ giữa người sử dụng đất lân cận, nhằm bảo đảm “cộng đồng láng giềng” thực sự là một tập thể được tổ chức tốt với các thành viên biết cư xử đúng mực, hoà thuận, văn minh trong quá trình khai thác, sử dụng “phần lãnh thổ” của mình. Kinh nghiệm của các nước cho thấy, muốn có một cộng đồng như vậy, thì phải xây dựng một chế độ sở hữu đất trong quan hệ láng giềng, gồm có ba chế định căn bản, giải quyết ba vấn đề kỹ thuật lớn.

Thứ nhất, để mỗi chủ sở hữu bất động sản, tức là mỗi người sử dụng đất, được tự do thực hiện các quyền đối với bất động sản thuộc sở hữu của mình và không xâm phạm đến quyền của chủ sở hữu láng giềng, cần phải làm rõ ranh giới của các bất động sản, bằng chế độ phân ranh.

Thứ hai, việc khai thác một bất động sản, trong điều kiện các bất động sản liên kết với nhau, có thể đòi hỏi việc thiết lập một mối quan hệ đặc thù, đặc trưng bởi việc một bất động sản phải giữ vai trò phục vụ cho một bất động sản khác, thông qua chế độ địa dịch.

Thứ ba, chủ sở hữu bất động sản sống trong quan hệ láng giềng; cuộc sống ấy có những ràng buộc, đòi hỏi mỗi chủ sở hữu phải chấp nhận hy sinh hoặc giới hạn các quyền tự do của mình, thể hiện dưới hình thức thực hiện các nghĩa vụ trong quan hệ láng giềng

.

TÀI LIỆU

(1) Người dân thường, khi ứng xử trong các giao tiếp dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất, vẫn mang tâm trạng và tư thế của một chủ sở hữu. Người làm luật phải nhận thấy điều đó và thừa nhận tính thực tại của nó, để luật làm ra không chống lại cuộc sống.

(2) Cách cắm mốc này đã được thực hành ở La Mã thời cổ. Đối với người La Mã, chủ sở hữu có quyền tối thượng bên trong phần đất thuộc quyền sở hữu của mình, nhưng không có bất kỳ một quyền gì của chủ sở hữu đối với phần đất lân cận, thuộc sở hữu của người khác.

(3) Luật Đất đai năm 2003 Điều 136. Thực ra, khái niệm “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được xây dựng trong Luật Đất đai năm 2003 là một khái niệm khá rộng. Nó chỉ bao hàm các giấy chứng nhận được cấp theo pháp luật hiện hành, mà còn cả các loại giấy tờ được cấp theo các luật đất đai đã bị huỷ bỏ, thậm chí, theo pháp luật đất đai của chế độ cũ.

(4) Suy cho cùng, cả việc giải quyết tranh chấp về bản thân quyền sử dụng đất cũng phải theo đúng logic này. Nói cách khác, luật thực định đang thừa nhận một giải pháp ngược đời

(5) Nếu tường rào có cấu tạo bằng hào, rãnh, kênh, muơng, thì một cách hợp lý, các chủ sở hữu chung có quyền chia hoa lợi dưới nước.

(6) Giải pháp này khiến bên xây dựng mất một số tài sản; còn bên kia được lợi một số tài sản bằng đúng số tài sản mà bên xây dựng bị mất và tình trạng được lợi hoàn toàn không có căn cứ chính đáng. Không hiểu người làm luật suy nghĩ thế nào mà lại quyết định như thế. Trong luật của các nước tiên tiến, người không tham gia xây dựng nhưng có quyền sở hữu chung đối với tường rào phải chịu một nửa chi phí.

(7) BLDS, Điều 223, Khoản 4: “Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế, thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc các chủ sở hữu chung còn lại”. Giải pháp này chỉ hợp lý đối với bất động sản thông thường, chứ không thể được áp dụng đối với động sản, tường rào chung, sở hữu chung trong chung cư

(8) Vả lại, hầu như không thể lý giải tại sao chỉ buộc đăng ký đối với địa dịch xác lập theo thoả thuận, còn các địa dịch loại khác (theo luật, do giao dịch đơn phương) lại không cần đăng ký.

(9) Ở Hà Nội, vào năm 2006 có một vụ tranh chấp về lối đi qua, theo đó, chủ bất động sản mặt tiền từ chối không cho chủ bất động sản ở phía sau và bị vây bọc mở lối đi trên bất động sản của mình để ra đường công cộng. Lý do được đưa ra là mỗi người có độc quyền đối với bất động sản của mình và không ai có nghĩa vụ gì đối với việc bảo đảm cho người láng giềng khai thác, sử dụng bất động sản của họ Đáng chú ý là cả các cơ quan nhà nước, khi được hỏi, cũng tỏ ra không biết tranh chấp này thuộc loại gì và cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết.

(10) Trong luật của Pháp, nếu tình trạng bị vây bọc của một bất động sản có nguồn gốc từ một vụ phân chia bất động sản, thì việc thiết lập địa dịch được thực hiện ưu tiên trên các bất động sản được tách ra từ vụ phân chia đó.

(11) Theo nghĩa rộng nhất, cụm từ “thông thương với đường công cộng” còn được dùng để chỉ việc thông thương với các thiết bị công cộng như đường dây tải điện, đường dẫn nước công cộng, , chứ không chỉ đường giao thông. Pháp luật hiện hành cũng thừa nhận quyền “về lối đi qua” để tiếp cận các thiết bị này: chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại, thì phải bồi thường (BLDS, Điều 276).

(12) Việc tách hai bất động sản có thể do hiệu lực của một giao dịch (mua bán, tặng cho ) hoặc của một sự kiện pháp lý (để thừa kế theo pháp luật).

(13) Chẳng hạn, có thể coi là việc lạm dụng có tính chất tăng nặng địa dịch việc chủ sở hữu bất động sản được hưởng quyền về lối đi qua xây một căn nhà thật to trên bất động sản của mình rồi đem cho thuê: trước đây, chỉ có chủ sở hữu bất động sản thực hiện quyền về lối đi qua; nay lại có hàng chục, hàng trăn người thuê nhà thực hiện quyền đó.

(14) Thế nhưng, cần phân biệt quyền địa dịch với việc thụ hưởng một địa dịch cụ thể. Trong một ví dụ điển hình, một bất động sản bị vây bọc đã thiết lập được một địa dịch về lối đi qua trên một bất động sản lân cận; sau đó, chủ sở hữu bất động sản không sử dụng địa dịch này trong một thời gian dài. Trong trường hợp này, quyền địa dịch luôn tồn tại chừng nào bất động sản còn bị vây bọc; nhưng địa dịch cụ thể mà chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đã thiết lập được có thể bị mất do thời hiệu sau một thời gian dài không sử dụng liên tục.