[FONT=Times New Roman]Từ khi thực hiện đổi mới, quan hệ đất đai ở nước ta đã có những biến đổi nhanh chóng. Cùng với những tiến bộ về kinh tế và sự tăng lên về thu nhập là sự tăng lên của nhu cầu về nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị. Từ trước khi có luật đất đai (1993) các quan hệ về đất đai như chuyển nhượng, chuyển đổi đất đai .đã xuất hiện nhưng bị nhà nước cấm. Các giao dịch thời kỳ này đều là các giao dịch ngầm và diễn ra một cách tự phát, không có sự điều tiết của nhà nước. Từ khi có Luật Đất đai (1993) có hiệu lực thi hành, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất . trở nên sôi động và thị trường đất đai ngày càng được định hình rõ nét hơn.

Mặc dù vậy, thị trường đất đai ở nước ta vẫn không thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm bởi luật và các văn bản pháp lý khác chưa đủ sức mạnh để điều tiết thị trường đất đai vận động theo quy luật của cơ chế thị thường vừa theo định hướng của nhà nước. Những bất cập trong quản lý đất đai đã tạo ra miếng mồi béo bở cho những kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai. Hiện nay hoạt động đầu cơ đất đai ở nước ta đến ngưỡng báo động, nhất là ở Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Đây là một vấn đề nóng bỏng hiện nay bởi Nhà nước đang cần vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thực hiện đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hóa phấn đấu đến năm 2020 đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp thì một phần ngân sách không nhỏ bị thất thu nằm ở lĩnh vực đất đai chủ yếu gây ra do đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) và các tiêu cực trong lĩnh vực này gây ra. Hơn nữa những tín hiệu thất thường của thị trường nhà đất ở nước ta trong thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và đời sống của dân cư. Chúng ta đã có rất nhiều văn bản hướng dẫn thị trường, văn bản pháp lý nhằm khắc phục đầu cơ đất đai nhưng hoạt động này không những không giảm mà còn gia tăng một cách đáng lo ngại. Chính vì vậy, chúng ta cần nhận thức rõ hơn những vấn đề xung quanh hoạt động này, nhận thức đúng tầm quan trọng của thị trường bất động sản (BĐS) và những hậu quả ghê gớm của hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đối với thị trường BĐS để tìm ra những biện pháp nhằm loại bỏ hoặc hạn đến mức thấp nhất thiệt hại do hoạt động này gây ra. Đồng thời nhìn lại những gì chúng ta đã thực hiện để chống ĐCĐĐ nhưng tại sao lại chưa thực hiện triệt để. Dường như chưa có văn bản pháp quy nào là liều thuốc đặc trị đối với hoạt động này. ĐCĐĐ cũng là một nguyên nhân thôi thúc Luật Đất đai sửa đổi kỳ này nhằm chấn chỉnh hoạt động của thị trường nhà đất ở Việt nam đồng thời loại bỏ những tiêu cực đất đai và làm lành mạnh hoá thị trường BĐS, đưa thị trường BĐS vào quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phần thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020. Chính vì vậy, lĩnh vực đất đai hiện nay đang thu hút sự chú ý của đông đảo các tầng lớp dân cư và bộ Luật Đất đai sắp ra đời đang được các ý kiến đóng góp quý báu của nhiều tầng lớp dân cư.

Là một sinh viên đã từ lâu quan tâm về vấn nạn đầu cơ em muốn nghiên cứu về vấn ĐCĐĐ để nhìn nhận chính xác về hoạt động này, đồng thời em muốn đóng góp những ý kiến của mình trong việc đối phó với hiện tượng này.

Vì những lý do trên em chọn đề tài “Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết”

CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT VÀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI

I- MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT

I.1. VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT ĐAI

a. Vai trò của đất đai.

b. Đặc điểm của đất đai.

I.2. Khái niệm thị trường bất động sản.

I.3. Vai trò của thị trường bất động sản

I.4. Những đặc điểm cơ bản của thị trường BĐS

I.5. Phân loại thị trường bất động sản

I.6. Một số đặc điểm của thị trường đất đai của Việt nam

1. Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát.

2. Thị trường đất đai những năm qua biến động thất thường gây ra những thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội.

3. Thị trường đất đai Việt nam hoạt động chủ yếu ở các đô thị.

I.7. Quan hệ cung – cầu – giá cả trong thị trường bất động sản

1. Khái niệm chung.

1.1. Cung BĐS.

a. Khái niệm.

b. Các khu vực cung BĐS.

1.2. Cầu về hàng hoá BĐS.

b. Các loại cầu về BĐS.

1.3. Giá cả bất động sản.

a. Khái niệm giá cả BĐS.

b. Vai trò của giá cả.

2. Mối quan hệ cung – cầu – giá cả.

I.8. Quan hệ giữa thị trường BĐS với các thị trường khác.

II- KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, PHÂN LOẠI HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ (HĐĐC) ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA.

II.1. Khái niệm.

II.2. Đặc điểm của hoạt động đầu cơ.

1. Hoạt động đầu cơ đất đai là hoạt động trái pháp luật.

2. Hoạt động đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) phụ thuộc rất lớn vào chính sách, pháp luật và công tác quản lý đất đai của Nhà nước.

3. Hoạt động đầu cơ đất đai thường sôi động khi có “sốt đất”.

4. Hoạt động đầu cơ đất đai rất khó bị phát hiện.

5. Hoạt động đầu cơ đất đai kéo theo sự hình thành của một thị trường ngầm.

II.3. Phân loại đầu cơ đất đai.

III- NGUYÊN NHÂN CỦA HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI.

III.1. Đất đai là lĩnh vực đầu tư siêu lợi nhuận.

III.2. Nhà đầu cơ hy vọng đất đai được chuyển mục đích sử dụng từ loại đất có giá trị thấp sang đất có giá trị cao.

III.3. Chính sách, pháp luật đất đai còn chậm so với sự phát triển sinh động của thực tiễn.

III.4. Do buông lỏng quản lý đất đai.

III.5. Các biện pháp xử phạt vi phạm hành chính thực hiện chưa kiên quyết và thường xuyên.

III.6. Các công cụ tài chính chưa hợp lý và linh hoạt.

IV- ƯU ĐIỂM CỦA HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI.

V- HẬU QUẢ CỦA TÌNH TRẠNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI.

V.1. Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua phân tích cung – cầu).

V.2. Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua những mánh lới của nhà đầu cơ).

V.3. Hoạt động đầu cơ đẩy quan hệ cung – cầu ngày càng căng thẳng, là nguyên nhân của khủng hoảng kinh tế.

V.4. Ngân sách Nhà nước thất thu và lòng tin của nhân dân vào chính sách pháp luật của Nhà nước giảm sút.

V.5. Hoạt động ĐCĐĐ đất đai lấn chiếm đất công làm giảm hiệu quả kinh tế, kĩ thuật, xã hội mất đi ưu thế của hệ thống giao thông vận tải hiện đại.

V.6. Hoạt động đầu cơ đất đai ảnh hưởng xấu đến sự đầu tư vốn vào các lĩnh vực khác.

V.7. Hoạt động ĐCĐĐ làm lãng phí đất đai – một tài nguyên quý giá.

VI. NHỮNG RỦI RO MÀ NHÀ ĐẦU CƠ ĐẤT CÓ THỂ GẶP PHẢI.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM

I- HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ Ở NƯỚC TA CHỦ YẾU DIỄN RA SÔI ĐỘNG Ở CÁC ĐÔ THỊ LỚN.

I.1. Hoạt động đầu cơ đất đai tại Hà Nội.

I.2. Hoạt động đầu cơ đất đai tại Tp. Hồ Chí Minh.

I.3. Hoạt động đầu cơ đất đai tại một số địa phương khác.

II- NHỮNG THỦ ĐOẠN CỦA NHÀ ĐẦU CƠ NHẰM TRỤC LỢI.

III- ĐÁNH GIÁ VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ Ở NƯỚC TA.

III.1. Một số thành tựu trong việc hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai.

1. Luật đất đai (sửa đổi) sắp ban hành sẽ hạn chế tốt hơn tình trạng đầu cơ đất đai.

2. Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương trong cả nước mở ra một giải pháp khắc phục hoạt động đầu cơ.

3. Tp. HCM công khai quy hoạch để chống đầu cơ đất.

4. Thành công của Chỉ thị 08/2002 CT-UB ngày 22/4/2002 của Uỷ ban Nhân dân Tp. HCM.

5. Tp. HCM đề xuất được 4 giải pháp ổn định thị trường nhà đất.

6. Hà Nội quy định phải có hộ khẩu thường trú khi mua nhà, đất.

7. Một số thành tựu khác.

III.2. Những tồn tại và nguyên nhân.

1. Những tồn tại.

2. Những nguyên nhân.

CHƯƠNG III: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP

I- CÁC QUAN ĐIỂM

II- PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU ĐỂ KHẮC PHỤC ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI.

II.1. Phương hướng khắc phục hoạt động đầu cơ đất đai.

II.2. Các giải pháp chủ yếu

I.2.1. Tổ chức bộ máy ngành địa chính gọn nhẹ và hiệu quả

II.2.2. Thực hiện tốt các nội dung quản lý đất đai

II.2.3. Hiện đại hoá chính sách thu tài chính đất đai

II.2.4. Thực hiện bố trí, sắp xếp lại đất của các cơ quan hành chính sự nghiệp

II.2.5. Thực hiện cơ chế một giá đối với đất đai

II.2.6. Hoàn thiện trong tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

II.3. Kinh nghiệm chống đầu cơ đất đai của các nước

1. Kinh nghiệm của Singapore.

2. Kinh nghiệm từ Trung Quốc.

3. Kinh nghiệm của Anh, Pháp, Mỹ.

I. 4. BÀI HỌC HÀN QUỐC

II. 5. BÀI HỌC MALAYSIA

III. 6. BÀI HỌC THÁI LAN.

III- MỘT SỐ KIẾN NGHỊ.

C. KẾT LUẬ