[FONT=Times New Roman]Một sự điều độ lớn của chu kỳ nhà ở

Khi bạn nhìn lại suốt nửa thế kỷ qua ở Mỹ bạn sẽ thấy được một sự thay đổi trăm năm một lần đáng lưu ý trong chu kỳ nhà ở. Quan trọng hơn hết, tính chất không ổn định hay kích cỡ dao động trung bình trong việc xây dựng nhà ở đã suy giảm. Sự thay đối đã xảy ra vào đầu những năm 1980. Ví dụ, so sánh hai giai đọan, giai đọan thứ nhất là trước những năm 1980, giai đọan thứ hai là từ những năm 1980 trở đi. Trong giai đọan đầu, sự lệch chuẩn trong việc đầu tư vào nhà ở liên quan đến xu hướng là khoảng 13%; trong giai đọan sau nó là 5%, và con số này bao gồm sự sao động gần đây nhất, con số này lớn hơn nhiều so với mức trung bình từ đầu những năm 1980. Ngoài chu kỳ hiện nay, sự giảm sút sẽ còn lớn hơn nữa.

Theo tôi, sự suy giảm trong việc không ổn định này lớn là do một chính sách tiền tệ đã được cải thiện, và nó có liên quan mật thiết đến sự điều độ lớn của tính chất không ổn định của GDP thực và lạm phát, cái mà nhiều nhà nghiên cứu đã quy là do chính sách tiền tệ. So với giai đọan đầu, chính sách tiền tệ đã phản ứng nhiều hơn từ đầu những năm 1980 đối với sự thay đổi trong lạm phát và GDP thực. Nó cũng đã dự đoán trước được nhiều hơn và hệ thống hơn trong phản ứng của nó. Điều này đã được dẫn chứng sử dụng quy tắc Taylor, nơi mà hệ số phản ứng đối với lạm phát đã gia tăng từ ít hơn một đến nhiều hơn một, nơi mà hệ số phản ứng đối với sản lượng thực cũng đã gia tăng. Những phản ứng đáp lại cao hơn và có thể tiên đóan trước nhiều hơn này đã giúp chế ngự lạm phát và giữ nó vững chắc hơn, do đó làm giảm chu kỳ bùng phát phá sản và kết quả những dao động lớn về tỉ lệ lãi suất mà đã bị gây ra bởi việc nhà ở không ồn định.

Có những sự giải thích khác có thể, bao gồm việc tranh luận rằng nhà ở đã trở nên ảnh hưởng ít hơn bằng sự thay đổi đã được đưa ra trong tỉ lệ các quỹ liên bang liên quan đến sự an toàn và việc bãi bỏ quy định tỉ lệ đặt cọc. Tuy nhiên, ước tính hiệu quả của sự thay đối trong tỉ lệ các quỹ liên bang của tôi cho thấy không có bằng chứng của một sự thay đổi như thế giữa hai giai đọan. Hơn thế nữa, không có sự giải thích nào khác mà tôi nhận thức được có sự điều hòa thời gian chính xác đến như thế. Vì thế, mặc dù chủ đề này sẽ được tranh luận trong một thời gian dài nhưng tôi nghĩ có bằng chứng thuyết phục rằng chính sách Dự Trữ Liên Bang đã có ý nghĩa đối với sự cải thiện quan trọng này.

Những giai đoạn phát triển vừa qua

Tuy nhiên,việc xem xét lại 1 cách cẩn thận các quyết định về lãi suất cho thấy trong vài năm nó đã không thực sự phù hợp với sự miêu tả của chính sách. Trong suốt khoảng thời gian từ năm 2003 đến năm 2006 lãi suất quỹ liên bang ở mức tốt dựa theo kinh nghiệm mà nền kinh tế vĩ mô trong 2 thập kỉ trước đã chỉ ra – giai đoạn điều chỉnh lớn - như đã được dự đóan. Các đường lối chính sách luật đã chỉ ra rất rõ ràng.Cũng có những giai đọan khác suốt thời kỳ điều chỉnh lớn khi mà lãi suất quỹ liên bang đi ngược lại với những đáp ứng của các luật lệ chính sách tiêu biểu - đặc biệt là vào mùa thu năm 1998 - nhưng đây lại là một sự sai lầm to lớn, được so sánh với sự náo loạn của những năm 1970.

Nhiều người tranh cãi rằng về lãi suất thấp - hoặc sự cung cấp số lượng lớn thanh khoản mà họ yêu cầu - giúp đẩy mạnh 1 cách bất thường về đột biến trong những nhu cầu nhà ở. Như các chuyên gia kinh tế gần đây đã đưa ra, "Bằng cách giảm bớt lãi suất (do nhiều hơn nguyên tắc Taylor quy định) FED khuyến cáo sự bùng nổ về giá nhà ...." Với tỉ lệ tiềm mặt thấp trong thị trường, nhu cầu tài chính về nhà ở đã rất rẻ và hấp dẫn - đặc biệt là tỷ lệ thế chấp thay đổi với những vấn đề hóc búa mà người cho thuê đã yêu cầu. Nhà ở bắt đầu nhảy vọt tăng cao 25 năm vào cuối năm 2003 và vẫn còn cao cho đến khi sự sụt giảm bất thường bắt đầu từ đầu năm 2006.

Các nhu cầu đột biến trong nhà ở đã dẫn đến một sự lạm phát đột biến về giá nhà mà đã ở mức cao từ giữa những năm 1990. Những tỷ lệ lạm phát về giá nhà ở đo bằng chỉ số giá OFHEO đạt đến mức 10 phần trăm so với chỉ số hàng năm trong quý IV năm 2004 và trên 10 phần trăm còn lại cho hai năm; lạm phát nhà ở vượt 20 phần trăm đo theo chỉ số Case-Shiller của thời kỳ này. Sự nhảy vọt về tỉ lệ lạm phát của giá nhà kéo theo sự tăng tốc các nhu cầu về nhà theo hình dáng của 1 vòng xoắn ốc đi lên. Với giá nhà ở tăng lên 1 cách nhanh chóng, tỉ lệ nợ quá hạn và tịch biên tài sản thế chấp đã giảm trong thị trường thứ cấp, dẫn đến nhiều thuận lợi về xếp hạng tín dụng hơn việc duy trì đến cuối cùng. Khi tỉ lệ lãi suất ngắn hạn trở lại mức ban đầu, nhu cầu nhà ở nhanh chóng giảm xuống kéo theo đồng thời sự giảm xuống về việc xây dựng và sự lạm phát giá nhà. Tỉ lệ nợ quá hạn và tịch biên tài sản thế chấp đã tăng vọt bất thường, dẫn đến sự sụp đổ của thị trường thứ cấp và trên tất cả sự đảm bảo đã phát sinh từ thi trường thứ cấp.