PHẦ N M Ở ĐẦU

Thị tr ường b ất động s ản là m ộ t th ị tr ường quan trọng trong nền kinh tế c ủ a

mỗ i qu ố c gia, ngày càng chiếm tỷ tr ọng l ớn và có ảnh h ưởng to l ớ n đố i vớ i s ự phát

tri ển củ a m ỗ i nền kinh tế. Th ị tr ường b ất động s ản là m ộ t th ị tr ường đặ c bi ệt, không

những có ảnh h ưởng tr ự c tiếp đế n đời s ống kinh t ế mà còn ảnh h ưởng đế n đời s ố ng

xã h ộ i. Thêm vào đ ó th ị tr ường b ất động s ản có m ố i liên h ệ mật thi ết đối vớ i các th ị

tr ường khác nh ư thị tr ường tài chính, tiền tệ … và có tác động r ộ ng l ớn đế n m ọ i

tầng l ớp dân c ư . Chính Nghị quy ết Đại hộ i X củ a Đảng c ũ ng đ ã ch ỉ rõ “ Phát triể n

th ị tr ường b ất độ ng s ản (bao gồ m th ị tr ường quy ền sử d ụ ng đấ t và bất độ ng s ản gắn

li ền vớ i đấ t): b ảo đả m quyền sử d ụng đấ t chuy ển thành hàng hoá mộ t cách thuận

lợ i; làm cho đấ t đ ai từ ngu ồn tài nguyên trở thành ngu ồn vốn cho phát tri ển; từ ng

b ước làm cho th ị trường b ất động s ản trong n ước có s ứ c cạnh tranh so v ớ i th ị

tr ường khu v ự c, có s ức hấp dẫn các nhà đầ u tư . Th ự c hi ện công khai, minh bạch và

tăng c ường tính pháp lý, kỷ luật, k ỷ c ương trong qu ản lý đấ t đ ai. Nhà n ước đ iều tiết

giá đấ t bằng quan hệ cung cầu về đấ t đ ai thông qua các chính sách về thu ế có liên

quan đế n đấ t đ ai. Nhà n ước vừ a qu ản lý tố t th ị tr ường b ất động s ản, v ừ a là nhà đầ u

tư b ất động s ản lớ n nh ất. Hoàn thi ện hệ thống luật pháp v ề kinh doanh b ất động

sản”. Vì vậy, vi ệc xem xét, nghiên cứ u kỹ càng về thị tr ường b ất động s ản để có

những chính sách đ iều hành phù hợp từ ng giai đ o ạn phát tri ển củ a đấ t nước là m ộ t

công vi ệc quan tr ọng c ủ a m ỗ i qu ốc gia.

Trong nh ững n ăm gần đ ây, thị tr ường b ất động s ản ở n ước ta đã có nhữ ng

chuy ển bi ến và phát tri ển đ áng khích lệ, góp ph ần quan tr ọ ng vào vi ệc thúc đẩ y kinh

tế xã hộ i củ a đấ t nước, làm thay đổ i bộ mặt đô th ị và nông thôn, góp phần chuy ển

d ịch c ơ c ấu kinh tế theo h ướng công nghiệp hoá, hi ện đạ i hóa. Bên c ạnh những mặt

tích cự c, ho ạt độ ng và qu ản lý th ị tr ường b ất động s ản ở n ước ta th ờ i gian qua còn

b ộ c l ộ nhi ều hạn ch ế, phát sinh nhi ều vấn đề gây b ứ c xúc trong xã h ộ i. C ụ thể là b ất

động s ản và nhà đấ t ch ư a đượ c khai thác, sự d ụng hiệu qu ả, còn lãng phí, th ất thoát

lớ n. Hiện tượng tiêu c ự c, tham nhũng liên quan đế n bất động s ản gây ra bất bình

trong xã hội, làm gi ảm lòng tin củ a ng ười dân. Th ị tr ường b ất độ ng s ản phát tri ể n

mang tính tự phát, minh b ạch kém, giao d ịch phi chính th ứ c còn chi ếm tỷ tr ọ ng cao.

Cung - cầu về b ất độ ng s ản bị mất cân đối, đặ c bi ệt là nhà ở c ủ a nhân dân và cơ s ở

sản xu ất của các doanh nghi ệp ch ư a đ áp ứng đượ c yêu c ầu. Tình tr ạng đầ u cơ nhà

đấ t, kích c ầu “ảo” để nâng giá b ất độ ng s ản làm cho th ị trường diễn bi ến th ất

th ường, nhi ều cơ n số t giá nhà đấ t đ ã xảy ra trong m ộ t s ố n ăm gần đ ây.

Nhữ ng v ấn đề còn t ồn đọ ng trên đ ây phần lớ n là do nguyên nhân th ị tr ường

b ất độ ng s ản ch ư a phát tri ển đầ y đủ , ch ư a vận hành theo quy lu ật th ị tr ường v ốn có

củ a nó và chư a minh b ạch. Vì vậy, vi ệc xem xét nghiên c ứu và đề ra nh ững chính

sách, giải pháp phù hợp làm cho th ị trường b ấ t động s ả n phát triển lành m ạ nh,

ổ n đị nh, vậ n hành theo quy lu ật th ị trường nhằm thu hút nhi ều nhà đầu tư h ơn

và đẩy nhanh tố c độ chu chuyển vốn trên th ị trường là m ụ c tiêu c ủ a đề tài này.

Đ ây là v ấn đề nghiên c ứ u vừ a m ớ i m ẻ v ừa có tính h ữ u ích cao ở Việt Nam

hi ện nay. Nó m ớ i m ẻ vì thị tr ường b ất độ ng s ản Vi ệt Nam ch ỉ mớ i phát tri ển khoảng

13 n ăm trở l ại đ ây nên có r ất ít cu ộ c nghiên cứ u về thị tr ường b ất độ ng s ản tại Vi ệt

Nam, chỉ trong th ờ i gian gần đ ây v ớ i sự phát triển bất th ường c ủ a th ị tr ường mớ i

đượ c sự quan tâm nhi ều củ a các c ơ quan thông tin đạ i chúng, các chuyên gia kinh t ế

và những nhà lập pháp. V ấn đề nghiên c ứu này có tính h ữ u ích vì qua phân tích, tìm

hi ểu về thực trạng thị tr ường b ất động s ản tại Vi ệt Nam để đưa ra các giải pháp,

ki ến nghị nh ằm giúp cho thị tr ường b ất động s ản phát tri ển lành m ạnh, minh bạch

h ơn nh ằm sử d ụng hiệu qu ả h ơ n nguồn lự c đấ t đ ai và thu hút ngày càng nhi ều đầ u

tư trong và ngoài n ước vào thị tr ường b ất độ ng s ản.

Đ ây là mộ t đề tài nghiên cứu mang tính chất th ự c tiễn qu ản lý tại Vi ệt Nam

hi ện nay. Vì v ậy, phương pháp nghiên cứ u dữ li ệu th ứ c ấp đượ c sử d ụng nhi ều để

nghiên c ứ u cơ s ở lý luận nh ằm đặ t nền tảng cho vi ệc xây dựng và phát tri ển th ị

tr ường b ất động s ản. Phương pháp này đượ c sử d ụng để xem xét, tìm tòi, h ệ thống

và tóm tắt t ất c ả nh ững k ết qu ả nghiên c ứu có liên quan đế n đề tài đ ã đượ c tiến hành

trong và ngoài n ước. Trên c ơ s ở đ ó, hi ểu đượ c các nhà nghiên c ư ú đ i trước đ ã c